나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31399 [1] 광주광역시 동구 소태동 700-2 아파트 5층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 소태동 소재 <수정아파트> 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모아파트 및 단독주택 등이 혼재한 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근 콩크리트조 슬래브지붕 5층건 중 제5층 제602호로서(사용승인일: 1983.06.11) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지이며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 서측으로 노폭 약 8미터내외, 북서측으로 노폭 약 3미터내외의 포장도로와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건은 통칭 '진양아파트 2동'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

통칭 '진양아파트 2동'임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31399 (1)

소재지: 광주광역시 동구 소태동 700-2 아파트 5층 602호

용도: 아파트

감정가: 72,000,000원

토지면적: 32.79㎡ (약 9.92평)

토지 지분: 32.78947368421053㎡ (약 9.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.19㎡ (약 16.09평) (전용면적)

건물 지분: 53.19㎡ (약 16.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사드림대부 (경매 신청 채권자)

특이사항: 본건은 통칭 '진양아파트 2동'으로 불립니다.

주의사항: 본건은 통칭 '진양아파트 2동'입니다.

1.1. 1.건축물 및 토지 현황

건물 구조: 철근 콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제5층 제602호

사용승인일: 1983년 06월 11일 (건축된 지 약 43년 경과)

이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 사다리형의 평지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남동측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

공부와의 차이: 본건은 통칭 '진양아파트 2동'으로 표기되어 있습니다.

기타참고사항: 없음.

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 동구 소태동 소재 <수정아파트> 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트 및 단독주택 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 09월 04일자 주식회사드림대부의 근저당권 (을9, 45,000,000원)입니다.

권리분석 요약:

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으며, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 1. 임차인 현황

임차인: 주식회사드림대부

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

결론: 본건에 대한 임차인 중 대항력을 가진 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 2. 등기부 요약

소유권 변동 내역:

* 2014년 09월 22일: 정만수 (매매)

* 2015년 08월 06일: 진희성 (매매)

* 2016년 08월 09일: 최근 외 1명 (매매)

* 2021년 04월 23일: 최근 (증여, 5번김재숙지분전부이전)

주요 권리 내역 (말소 예정):

* 근저당권: 주식회사드림대부 (2025.09.04, 45,000,000원) (말소기준권리)

* 전세권설정: 주식회사드림대부 (2025.09.04, 5,000,000원)

* 근저당권: 주식회사드림대부 (2025.09.18, 10,500,000원)

* 임의경매: 주식회사드림대부 (2026.05.04, 32,831,835원)

등기부채권 총액: 60,500,000원.

1.4. 상권분석

지역 상권 개요: 본건이 위치한 광주광역시 동구 소태동 지역은 소규모 아파트 단지와 단독주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 현재 주변에 대규모 상권보다는 생활 편의를 위한 소규모 점포들이 주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

주변 개발 동향: 소태동 717-1번지 일원에서 가로주택정비사업이 진행 중이며, 이는 수정맨션 주변과 연계되어 관심을 받고 있습니다. 또한, 소태역 도심 공공주택 복합사업도 추진되고 있어 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육 환경: 인근에 지원중학교, 무등중학교 등이 소재하여 통학이 가능합니다.

편의 시설: 바로 인근에 편의점과 같은 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 보입니다. 다만, 주변에 상권이 많이 발달하지 않아 쇼핑 등 다양한 편의시설 이용을 위해서는 다소 이동이 필요할 수 있습니다.

주변 환경: 조용하고 한적한 주거 환경을 제공하며, 광주천을 따라 산책로가 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 노후도: 본건 건물의 사용승인일은 1983년 6월 11일로, 현재 약 43년 경과하였습니다. 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

혐오 시설 유무: 주변 지역에 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 향후 개발 및 민원 발생 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다. (추가적인 현장 조사를 권장합니다.)

개발 관련 리스크: 가로주택정비사업 등 주변 개발 사업이 진행되면서 소음, 교통 혼잡 등의 일시적인 불편이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 소태동에 위치한 아파트로, 1983년에 건축되어 건물 노후도가 상당한 편입니다. 하지만, 주변에 버스 승강장이 있어 교통 이용이 편리하며, 소규모 단지임에도 불구하고 인근 지역에서 진행 중인 재개발 및 생활형 숙박시설 공급 사업 등의 개발 호재가 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차인이나 특별한 부담이 될 만한 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 잠재적 가치: 감정가 72,000,000원 대비 향후 주변 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 인수할 권리 관계가 없어 명확한 투자가 가능합니다.

* 생활 편의 시설 접근성: 대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정:

감정가: 72,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 주변 시세, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 건물 노후도와 지역의 개발 잠재력을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.