나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10618 [1] 경상남도 김해시 삼정동 639-7 4층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼정동 소재 '삼정중학교' 남측에 소재하며, 부근은 연립다세대주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 4층 501호(현칭401호)로서 외벽: 치장타일 및 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 마감 등 창호: 샤시창호구조 *폐문부재중으로 탐문에 의함.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적되는 토지는 자체지반 대체로 평탄한 장방형의 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 서측으로 소로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

삼정동 639-7 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서 및 평가명령서상 '4층 501호'이나 현칭은 '4층 401호'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 본건은 현장조사시 폐문부재하여 건축물 현황도 및 인접한 동유형 건물의 내부구조, 인근주민 등 탐문조사, 외부관찰사항 등을 참고하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 입찰시 내부구조 및 이용상황, 내부 하자여부 등 은 별도의 확인을 바람.

물건 비고

공부상 '4층 501호'이나, 현황은 '4층 401호'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10618 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼정동 639-7 4층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 91,000,000원

토지 면적: 45.65㎡ (약 13.81평)

건물 면적: 70.35㎡ (약 21.28평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

건물 사용 승인일: 1995년 3월 29일 (건축 허가 연도: 1994년)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 삼정동에 위치하며, '삼정중학교' 남측에 자리하고 있음.

주변 지역은 주로 연립 및 다세대주택으로 형성되어 있음.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준임.

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 장방형으로 주거용 건부지로 이용 중임.

대지권의 목적 토지는 서측으로 폭 10~12m의 소로 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당함.

관련 법규상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014년 2월 6일자 동김해새마을금고의 근저당 (28,600,000원)

경매 개시 결정 채권자는 이OO이며, 총 등기부채권액은 113,600,000원임.

주택 임차인으로 이윤옥이 존재하나, 전입일자 및 확정일자가 2023년 1월 11일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없음.

따라서 경매로 인한 낙찰자는 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 상태임 (인수 보증금 합계: 0원).

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전, 근저당, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등의 권리 내역이 확인되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하여 주변 시세는 인근의 유사 다세대 주택들의 거래 사례를 통해 파악할 수 있음.

최근 2026년 4월 거래된 주변 다세대 주택의 경우, 약 55.14㎡ 면적이 7,400만원, 77.33㎡ 면적이 7,500만원, 73.97㎡ 면적이 7,000만원에 거래되었음.

본건의 건물 면적은 70.35㎡ (약 21.28평)으로, 이는 최근 거래된 73.97㎡ 및 77.33㎡ 면적의 주택과 유사한 규모임.

이들 유사 면적의 주택 거래가격을 고려할 때, 평당 약 313만원 ~ 320만원 수준의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있음.

이를 기준으로 환산 시, 본건의 예상 시세는 약 6,745만원 수준으로 추정됨.

이는 감정가 9,100만원 대비 상당한 차이를 보임.

1.4. 생활정보

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

인근에 삼정중학교가 소재하며, 기타 교육시설 및 편의시설은 주변 지역의 개발 수준에 따라 이용 가능함.

교통은 차량 접근이 원활하고 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준임.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 표기된 호수(4층 501호)와 실제 현황(4층 401호)이 불일치하는 점은 매우 중요한 확인 사항임. 이는 등기부와 건축물대장의 정리가 필요할 수 있으며, 거래 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있음.

건축 연도가 1994년으로 노후된 건물에 해당하므로, 내부 시설의 노후화 및 유지 보수 필요성을 사전에 면밀히 점검해야 함.

감정가(9,100만원)와 최근 유사 물건의 실거래가(7,000~7,500만원) 및 자체 분석가(약 6,745만원) 사이에 큰 격차가 존재함. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 평가 방식 또는 해당 거래 사례의 특수성 등 다양한 요인에 기인할 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 시장 조사가 필요함.

현장 조사 시 폐문부재 상태에서 탐문 조사를 거쳐 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 구조, 이용 상황, 하자에 대한 별도 확인이 필수적임.

임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있으나, 상세 정보에 이윤옥이라는 임차인이 명시되어 있음. 대항력 없는 임차인이므로 보증금 인수 의무는 없으나, 명도 과정에서의 잠재적 마찰 가능성을 염두에 두어야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 김해시 삼정동에 위치한 다세대주택으로, 주변 학군 및 주거 환경을 갖춘 지역에 소재하고 있음.

경매 절차상 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확함.

그러나 공부상 호수와 현황 호수의 불일치, 건물 노후화, 그리고 감정가와 실제 시세 간의 큰 괴리는 본건의 주요 위험 요소로 작용할 수 있음.

입찰 전, 현장 조사를 통해 내부 상태 및 호수 불일치 문제를 반드시 확인하고, 최근 실거래가와 감정가의 차이에 대한 명확한 원인 분석이 필요함.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 인수 부담이 적음.

향후 부동산 시장 회복 또는 리모델링을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력 보유.

소액으로 김해시 지역 내 주거용 부동산 투자를 고려할 수 있는 기회.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 91,000,000원임.

최근 3개월간 주변 유사 면적의 다세대주택 실거래가는 70,000,000원에서 75,000,000원 수준임.

건물 면적 70.35㎡ (약 21.28평)을 기준으로, 유사 면적의 실거래가(73.97㎡ 7,000만원, 77.33㎡ 7,500만원) 및 평당 시세(약 313만원~320만원)를 고려할 때, 적정 시세는 약 6,745만원으로 추정됨.

감정가와 시세 간의 괴리를 감안할 때, 입찰가는 시세에 근접하게 결정하는 것이 합리적임.

권리 인수 부담이 없고, 명도 리스크가 크지 않은 점을 고려하여, 보수적인 접근과 함께 잠재적 가치를 반영하여 78,000,000원을 예상 입찰가로 제안함.

단, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 호수 일치 여부, 건물 상태 등을 재확인하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.