나이스옥션 법원경매 울산 2026타경271 [1] 울산광역시 울주군 서생면 진하리 83-7 진하위드빌주건축물제1동 OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재 "진하든솔공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종의 근린생활시설, 다세대, 다가구주택, 숙박시설, 학교 및 소공원 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제3층 제302호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등. - 창호 : 하이샷시 2중창임.

이용상태

도시형 생활주택(단지형 연립주택)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2026타경271 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 진하리 83-7, 진하위드빌 주건축물 제1동 3층 302호

* 용도: 연립주택 (도시형 생활주택)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제3층 제302호

* 준공 연도: 2015년 4월 30일

* 감정가: 148,000,000원

* 토지 면적: 36.73㎡ (약 11.11평)

* 건물 전용 면적: 56.14㎡ (약 16.98평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 삼OOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재 "진하든솔공원" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 각종 근린생활시설, 다세대/다가구주택, 숙박시설, 학교 및 소공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지는 세장형 평지로서 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 7월 23일자 삼성물산주식회사 전세권 설정 (110,000,000원).

* 진행 중인 경매: 2026년 4월 28일자 삼성물산 임의경매 (110,000,000원).

* 등기부 채권 총액: 110,000,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 삼성물산주식회사

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2026년 4월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금/차임이 미상인 점을 감안하더라도 배당을 통해 우선 변제받을 가능성이 낮습니다.

* 인수되는 보증금: 0원 (명도 대상 임차인 없음).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (주어진 정보에 한함).

1.3. 상권분석

* 본건은 진하리 지역의 주거 단지 내에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설, 상가 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 "진하든솔공원"이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 최근 2026년 1월, 인근 '우성전원빌라'(1990년식)에서 3층 91.62㎡(약 27.7평)이 6,500만원에, 1층 87.12㎡(약 26.3평)이 5,000만원에 거래되었습니다.

* 또한 2026년 3월, '대웅빌라'(1996년식)에서 4층 42.62㎡(약 12.9평)이 3,000만원에 거래되었습니다.

* 본건(2015년식, 56.14㎡)은 비교적 신축에 해당하지만, 주변 시세는 연식에 따라 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 학교(상대보호구역 지정), 소공원 등이 있어 교육 및 휴식 환경이 양호합니다.

* 건물에는 일반적인 위생, 급배수, 전기, 승강기, 소화전, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주위 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획상 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다.

* 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않으나, 정확한 현장 확인이 필요합니다.

* 제공된 주변 실거래가 정보(우성전원빌라, 대웅빌라)와 본건 감정가(148,000,000원) 사이에 큰 차이가 존재하므로, 시세 조사가 매우 중요합니다.

1.6. 종합 의견

* 울산 울주군 서생면에 위치한 진하위드빌 경매 물건으로, 2015년식 신축급 연립주택입니다.

* 건물 및 토지 일괄 매각 대상이며, 권리상 인수 부담이 없어 명도에 유리한 물건으로 판단됩니다.

* 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 실거래가 대비 감정가가 높아 투자 시 면밀한 시세 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 2015년 준공으로 비교적 최근에 지어진 건물로 상품성이 우수합니다.

* 권리 관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 인도명령 대상 임차인으로 인한 분쟁 소지가 적습니다.

* "진하든솔공원" 및 해안 지역과의 인접성으로 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건의 건물 전용면적은 56.14㎡ (약 16.98평)입니다.

* 인근 '우성전원빌라'(1990년식, 91.62㎡)의 2026년 1월 거래가 6,500만원을 기준으로 평당 시세 약 234만원 (6,500만원 / 27.7평)으로 산출됩니다.

* 이를 본건 면적(약 17평)에 적용하면 약 3,980만원 수준이 됩니다.

* 인근 '대웅빌라'(1996년식, 42.62㎡)의 2026년 3월 거래가 3,000만원을 기준으로 평당 시세 약 232만원 (3,000만원 / 12.9평)으로 산출됩니다.

* 본건은 2015년식으로 비교 대상 물건들보다 신축이라는 점을 감안하면, 이보다 높은 가격에 거래될 가능성이 있습니다.

* 신축 연식 및 입지 조건을 고려하여 평당 300만원으로 적용 시, 약 5,094만원 (17평 x 300만원/평) 수준의 시세가 예상됩니다.

* 하지만 감정가 148,000,000원은 위 시세 분석 결과보다 훨씬 높습니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가:

* 주변 실거래가 시세 및 본건의 신축 연식을 고려할 때, 감정가보다는 낮은 가격에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

* 보수적으로 접근하여 감정가의 40~50% 수준인 5,900만원 ~ 7,400만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 현장 조사 및 추가적인 최신 시세 조사를 통해 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

* 권고 입찰가 범위: 6,000만원 ~ 7,000만원 (인수 보증금 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.