나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20236 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 현동 606 중흥에스-클래스프라디움2차 206동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 경상남도 창원시 마산합포구 현동에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 17층 1701호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : -. 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

제반 급배수 위생설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 토지로서, 아파트 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 현황 북동측 및 북서측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2014-02-04)(현동지구 중학교(설립예정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현동숲유치원)< 교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(현동초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(구산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(현동숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구 <국민임대주택건설등에관한특별조치법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 대상물건 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 공부자료 및 건축물현황도 등을 기준으로 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰 등을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

폐문부재로 인하여 임차관계 및 내부 확인하지 못하였으므로 응찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경20236 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 현동 606 중흥에스-클래스프라디움2차 206동 17층1701호

용도: 아파트

감정가: 279,000,000원

토지면적: 65.40㎡ (약 19.8평)

건물면적 (전용면적): 85.00㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 미래케이제사차유동화전문유한회사

준공일: 2015년 12월 2일

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 형성되어 있어 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황: 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지: 본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 토지로서, 아파트 등의 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 대지권의 목적인 토지는 현황 북동측 및 북서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획: 본건 대지권의 목적인 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 국민임대주택단지예정지구 등으로 지정되어 있습니다.

단지 정보: 총 7개동 394세대 규모의 아파트로, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리관계:

* 소유권: 주식회사시티글로벌에서 배찬우로 소유권 이전 (매매)

* 말소기준권리: 2022년 1월 26일 페퍼저축은행 근저당 (채권액 334,800,000원)

* 기타 권리: 페퍼저축은행 근저당 1건 (채권액 32,400,000원), 미래케이제사차유동화전문유한회사 임의경매 개시 결정 (채권액 337,769,880원) 등이 존재합니다.

* 총 등기부채권 합계: 367,200,000원 입니다.

권리 소멸 여부: 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 경매 절차 진행 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

주의사항: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 임차 관계 및 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 공동주택 및 근린생활시설이 밀집된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

편의시설: 단지 내 및 인근에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

주차: 세대당 약 1.21대의 넉넉한 주차 공간이 확보되어 있습니다. (총 477대)

1.4. 생활정보

교육 환경: 단지 인근에 유치원, 초등학교, 중학교(예정부지)가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. (현동초등학교, 구산중학교, 현동지구 중학교 예정)

자연 환경: 우산천 및 예정된 중앙공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

교통: 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부 마감 상태, 설비 상태, 누수 여부 등을 직접 확인할 수 없어 잠재적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

임차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자와의 명도 협의 또는 명도 소송 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금 0원이므로 보증금 관련 문제는 없으나, 점유 관계 확인이 필요합니다.)

개발 계획 영향: 국민임대주택단지예정지구 지정 등 지역 개발 계획의 영향 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용규제: 가축사육제한구역, 교육 환경 보호구역 등 일부 토지이용 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 현동에 위치한 중흥S-클래스 프라디움 2차 아파트로서, 비교적 신축(2015년 준공)이며 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계상 인수되는 부담은 없는 것으로 파악되나, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인 및 임차 관계 불확실성은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 감정가 수준 또는 그 이하의 입찰가로 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 아파트: 2015년식으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

우수한 입지: 학교, 공원, 생활 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어진 주거 지역입니다.

권리관계 명확: 인수되는 선순위 권리 및 임차 보증금이 없는 점이 강점입니다.

일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 분석이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 4월): 7층 279,000,000원, 10층 250,000,000원, 2층 250,000,000원.

* 감정가: 279,000,000원 (7층 거래가와 동일)

* 본 건은 17층으로, 층수상 이점이 있으나 내부 미확인 리스크가 존재합니다.

* 최근 실거래가 범위를 고려할 때, 250,000,000원 ~ 279,000,000원 범위에서 시세가 형성되어 있습니다.

입찰가 산정:

* 폐문부재로 인한 리스크, 명도 과정에서의 불확실성, 그리고 시세 하단부를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 인수 보증금은 없으나, 내부 상태 확인 불가 리스크를 반영하여 감정가 대비 할인된 가격으로 산정합니다.

* 예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 265,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.