나이스옥션 법원경매 울산 2026타경261 [1] 울산광역시 울주군 서생면 진하리 83-7 진하위드빌주건축물제1동 OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재 "진하해수욕장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 노선상가지대로서 공동주택 및 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물중 4층 407호로서, -외벽: 몰탈 위 페인팅, -내벽: 벽지 및 타일마감, -창호: 샷시단창 및 이중창 등 입니다.

이용상태

공동주택(단지형연립주택) 입니다.

설비내역

위생 급·배수 및 전기설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.`

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 주상용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16) (축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 현장조사시 폐문으로 인해 내부조사가 불가능하여 탐문조사 및 외부관찰등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준하였으며, 내부배치도는 건축물대장상 첨부도면에 의하였으니 발코니 확장등 내부사항은 필요시 확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2026타경261 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 진하리 83-7, 진하위드빌 제1동 4층 407호

* 용도: 연립주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 중 4층 407호

* 준공 연도: 2015년 4월 30일 (사용승인일 기준)

* 감정가: 147,000,000원

* 전용면적: 55.39㎡ (약 16.76평)

* 대지권 면적: 36.24㎡ (약 10.96평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼OOOOOO

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 개요: 없음)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재 "진하해수욕장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 노선상가지대로서 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북동측으로 중로(폭 20m~25m)와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 2015년 7월 17일 삼성물산주식회사 명의의 전세권 설정(110,000,000원)입니다.

* 소유권 보존 등기는 2015년 5월 4일에 이루어졌습니다.

* 소유권 이전 등기는 2019년 9월 4일에 농업회사법인주식회사화수목 앞으로 이루어졌습니다.

* 임의경매 개시 결정은 2026년 4월 30일에 삼성물산에 의해 이루어졌으며, 이는 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 110,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 삼성물산주식회사

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2026년 4월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 말소기준권리인 전세권자와 동일인으로, 대항력이 없어 본 경매 절차 완료 시 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 매매 사례 분석:

* 2026년 1월, 인근 (83-5번지, 우성전원빌라, 연립) 91.62㎡가 65,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월, 인근 (83-5번지, 우성전원빌라, 연립) 87.12㎡가 50,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 인근 (83-2번지, 대웅빌라, 다세대) 42.62㎡가 30,000,000원에 거래되었습니다.

* 시세 분석:

* 제공된 주변 시세 자료는 주로 1990년~1996년에 건축된 연립 및 다세대 주택으로, 본건(2015년 건축)과는 건축 연도에서 상당한 차이가 있습니다.

* 본건은 2015년 준공으로 상대적으로 신축이며, 이는 시장 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 주변의 1990년대 연립/다세대 주택 시세가 3천만 원에서 6천5백만 원 수준인 것에 비해, 본건의 감정가 1억 4천 7백만 원은 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 이러한 가격 차이는 본건의 최신 건축 연도, 건물의 품질, 내부 상태, 또는 특정 위치 프리미엄 등 복합적인 요인에 기인할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 진하해수욕장 인근에 위치하며, 주거지 및 상가지대가 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 숙박시설, 근린생활시설 등이 인접해 있습니다.

* 건물 설비: 위생, 급배수, 전기, 개별난방, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있으며, 전반적인 관리 상태는 보통 수준입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 상으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 확인 불가: 현장 조사 시 폐문으로 인해 내부 확인이 제한적이었습니다. 따라서 내부 구조, 마감 상태, 발코니 확장 여부 등은 건축물대장 도면 등을 참고하였으며, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 주변 유사 물건 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 가치 판단이 요구됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재의 2015년 건축된 연립주택으로, 진하해수욕장 인근에 위치하고 있어 주거 및 휴양지로서의 가치를 지닙니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로, 낙찰자가 인수할 법적 부담은 없습니다.

* 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 높게 형성된 점은 가치 판단 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 경매 절차 상의 특별한 위험 요소는 없어 보이나, 현장 방문 시 내부 상태 확인의 제약이 있었던 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2015년 준공으로 상대적으로 신축이며, 노후된 건물 대비 선호도가 높을 수 있습니다.

* 입지: 해수욕장 인근으로 관광 및 주거 수요를 동시에 기대할 수 있는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

* 권리 소멸: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 물건 상태: 공동담보 물건으로 분류되나, 해당 물건 자체의 경매 절차에는 특별한 영향을 미치지 않는 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 147,000,000원

* 주변 시세 분석: 앞서 분석한 바와 같이, 제공된 주변 시세(30,000,000원 ~ 65,000,000원)는 본건의 감정가(147,000,000원)와 큰 차이를 보입니다. 이는 본건이 2015년 준공된 비교적 신축 건물이기 때문으로 판단됩니다.

* 권리 인수 부담이 없으며, 감정가 또한 공신력 있는 기관의 평가임을 감안할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 다만, 주변 시세와의 괴리를 고려하여 무리한 입찰은 지양해야 합니다. 현장 답사를 통해 건물의 실제 상태, 내부 마감, 전망 등을 면밀히 파악하고, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.

* 보수적인 예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 145,000,000원 (감정가 범위 내에서, 현장 조사 후 가치 판단에 따라 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.