나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15311 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 207동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 ‘덕산고등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 미성숙된 주거나지로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 중 제4층 제402호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소방시설, 화재탐지설비, 난방설비 및 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측은 왕복 4차선, 북서측은 왕복 5차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기타사항 : 본 아파트는 현장 조사시 부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물대장상 건축물현황도 등에 의거 감정평가 하였는바, 경매 진행시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2026타경15311 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 207동 4층402호

용도: 아파트

감정가: 314,000,000원

토지면적: 89.54㎡ (약 27.07평)

토지지분: 89.5378㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.32㎡ (약 25.50평)

건물지분: 84.3152㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '덕산고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 미성숙된 주거나지가 형성되어 있어 일반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하여 교통 여건 또한 보통입니다. 북동측으로는 왕복 4차선, 북서측으로는 왕복 5차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 상대보호구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 8월 25일에 설정된 우리은행의 근저당권(120,000,000원)입니다.

임차인 김성연 씨는 보증금 198,000,000원에 월세 0원으로, 2024년 2월 2일에 전입하였으며, 2022년 9월 29일에 확정일자를 받았습니다. 하지만, 임차인의 전입일자(2024-02-02)가 말소기준권리보다 늦고, 등기부상 대항력이 없으며, 경매 절차에서 말소될 예정임이 확인되었습니다. 또한, 권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

등기부에는 주식회사 심산건설의 소유권보존등기, 우리은행 근저당권, 김성연 씨의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(224,940,196원)가 등재되어 있습니다. 강제경매 개시결정일은 2026년 4월 30일입니다.

모든 등기부 채권 총액은 318,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 아파트는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 미성숙된 주거나지가 있는 것으로 보아 향후 지역 개발 가능성도 내포하고 있습니다. 상업 시설 및 학교가 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

5. 생활정보

본 아파트는 학재마을 도나우에듀파크 2단지 아파트이며, 2022년 8월 22일에 사용승인되었습니다. 총 329세대, 13개 동으로 이루어져 있으며, 최고 7층입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다. 주차는 지상 3대, 지하 50대로 총 587대를 주차할 수 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 위생 및 급배수 설비, 소방시설, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에 덕산고등학교가 위치하고 있으며, 교통상황은 보통 수준으로 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

감정평가서에 따르면, 본 아파트는 현장 조사 시 부재 등으로 인해 외부 관찰 및 집합건축물대장상 건축물 현황도에 의거하여 감정평가가 이루어졌습니다. 이는 현장 방문 시 발견되지 않은 내부적인 하자가 존재할 가능성을 시사합니다.

도시개발구역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 아파트로, 비교적 최신식 건물이라는 장점이 있습니다. 또한, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다. 감정가는 3억 1천 4백만원이며, 주변 시세 또한 유사한 수준으로 형성되어 있습니다. 다만, 감정평가가 외부 관찰에 의해 이루어졌다는 점과 각종 지역 지구 지정에 따른 행위 제한 가능성은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트 (2022년 사용승인).

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 안전 물건.

도시개발구역, 도청이전신도시 개발 예정지구 등 향후 개발 가능성이 있는 지역.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 314,000,000원입니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 '0원'이므로, 이는 낙찰자에게 상당한 메리트로 작용할 수 있습니다.

최근 실거래가 및 시세 자료에 따르면, 해당 아파트 단지의 전용면적 84.3152㎡ (약 25.5평)의 경우, 2024년 9월 보증금 198,000,000원에 월세 0원 또는 2025년 3월 보증금 1,500,000원에 월세 70,000원의 거래가 있었습니다. 또한, 2025년 3월 갱신 건에서도 보증금 19,800,000원에 월세 0원이었던 점은 해당 아파트의 시세가 보증금 2억원 내외로 형성될 가능성을 시사합니다.

인근 지역의 아파트 평당 매매 시세는 약 865만원으로 분석되고 있습니다. 이를 기준으로 전용면적 84.32㎡ (약 25.5평)에 대입하면 약 219,360,000원 (865만원 * 25.5평) 수준의 시세가 산출됩니다. 그러나 이는 평균 시세이며, 신축 건물임을 감안하면 실제 가치는 더 높을 수 있습니다.

다른 유사 사례 분석 결과, 2022년 8월 사용승인된 본 건물의 경우, 2025년 3월 17일 6층 거래가 보증금 19,800만원(월세 0원)으로 기록되어 있습니다.

감정가가 314,000,000원인 점과 신축 아파트임을 고려할 때, 안전 마진을 확보하면서 입찰하기 위한 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 300,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 인수 보증금이 없다는 점을 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.