나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15300 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 206동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "덕산고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 주거용지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 제2층 제203호로서 외 벽 : 시멘몰탈위 페인트 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 창 호 : 샤시창호 마감임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 드레스룸 등)로 이용중임. ※ 집합건축물대장 건축물 현황도에 의한 내부구조 표시로 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측, 서측, 동측으로 왕복4차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 개요

해당 물건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271번지에 위치한 학재마을도나우에듀파크2차 206동 2층 203호 아파트입니다. 본 물건은 아파트이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

2.2. 면적 및 건물 정보

* 토지 면적: 89.54㎡ (약 27.08평)

* 건물 면적: 84.32㎡ (약 25.51평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 7층 건물 내 제2층 제203호입니다.

* 사용승인일: 2022년 8월 22일로 비교적 신축에 해당합니다.

2.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 310,000,000원

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (본 건 등기부상 강제경매 개시 결정 권리자)

* 채권자 (정보 제공): 주OOOOOOO (제공된 정보상 명시)

2.1. 입지조건

2.1. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "덕산고등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 주거용지, 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 본 건이 속한 목리는 충남도청 내포신도시의 중심 생활권으로 편입되어 과거 농촌 마을에서 현대 계획도시로 변화하고 있으며, 젊은 세대 및 공공기관 종사자들의 거주가 많습니다.

2.1. 2. 교통 및 도로 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 단지 북측, 서측, 동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.1. 3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

해당 물건지 인근에는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다. 과거 충남도청 내포신도시 개발 과정에서 집단에너지시설(폐플라스틱 연료 사용) 설치와 관련하여 지역 주민들의 반대 움직임이 있었던 사례가 있습니다. 그러나 현재 해당 물건지 주변에서 직접적으로 주거 환경에 영향을 미치는 혐오시설이 명확하게 확인되지는 않습니다.

2.2. 권리분석

2.2. 1. 등기부 현황 (권리 분석)

집합건물 등기부 요약에 따르면, 가장 먼저 설정된 권리는 2022년 8월 25일 우리은행의 근저당권(120,000,000원)이며, 이는 말소기준권리가 됩니다. 이후 주식회사 심산건설의 소유권보존등기, 조승완 씨의 주택임차권(198,000,000원), 그리고 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(225,412,141원) 순으로 등기되었습니다.

2.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 조승완

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 26일

* 확정일자: 2022년 9월 21일

* 배당신고일자: 2024년 9월 12일

* 대항력: 없음

2.2. 3. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 우리은행 근저당권(2022년 8월 25일)보다 늦게 설정된 주택임차권(2024년 9월 12일 등기) 및 강제경매(2026년 4월 30일 등기)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 조승완 씨는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

2.3. 상권분석

2.3. 1. 지역 특성

본 건이 위치한 삽교읍 목리는 충남도청 이전 신도시 개발과 함께 인구가 유입되고 주거 단지가 확충되면서 지역적 가치가 상승하고 있는 곳입니다. 제2종 일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 개발이 이루어지고 있습니다.

2.3. 2. 생활인프라

주변에 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

2.4. 생활정보

2.4. 1. 아파트 단지 정보

* 단지명: 학재마을 도나우에듀파크2차

* 주소: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271

* 건축년도: 2022년

* 총 세대수: 329세대

* 총 동수: 13개동

* 최고층: 7층

* 관리사무소 연락처: 041-338-9660

2.4. 2. 내부 구조 및 설비

본 건은 아파트(방 4개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2개, 드레스룸 등)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 3. 주차 정보

단지 내 총 주차 대수는 587대이며, 지하 기계식 주차 553대, 옥외 기계식 주차 34대를 포함합니다. 전기차 충전기도 지하에 12대 설치되어 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

2.5. 1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로1류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

2.5. 2. 기타 특이사항

제공된 정보에서 "도시개발구역"이 특이사항 및 특수물건정보로 언급되었습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축급 아파트로, 충남도청 이전 신도시 개발 지역 내에 위치하여 향후 발전 가능성이 높습니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수해야 할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 사이에 다소 차이가 있어 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다.

2.7. 투자 포인트

* 준신축급 아파트: 2022년 준공으로 건물 상태 양호

* 도청 이전 신도시 개발지역: 미래 가치 상승 기대

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이외 인수할 권리 없음

* 양호한 입지: 교통 및 생활 편의시설 접근성 우수

2.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 310,000,000원이나, 최근 조사된 유사 면적(전용 84.31㎡)의 실거래가는 2024년 기준 약 250,000,000원에서 260,000,000원 수준입니다. 도청 이전 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 가능성, 신축급 아파트라는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 최근 실거래가 대비 소폭 상승하거나 감정가와의 격차를 고려한 전략적 접근이 필요합니다. 따라서 예상 입찰가는 약 285,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.