나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15307 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 206동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '덕산고등학교' 동측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 중 제604호로서 외벽: 시멘트모르타르위 페인팅마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금198,000,000원’, 임차권자 ‘신영철’로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2026타경15307 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 206동 6층604호

* 용도: 아파트

* 감정가: 316,000,000원

* 건물 면적: 84.32㎡ (약 25.5평, 전용면적)

* 토지 면적: 89.54㎡ (약 27.1평, 토지 지분)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 2022년

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '덕산고등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

* 도로: 북측으로 폭 약 30m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역(도시지역), 상대보호구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자 2022-08-25, 채권액 120,000,000원)이며, 경매 절차 진행 시 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리 내역:

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 198,000,000원

* 전입일자: 2023-11-10

* 확정일자: 2022-09-06

* 배당신고일자: 2024-09-13

* 대항력: 없음 (본 물건 보고서 분석 결과)

* 비고: 본 임차인은 분석 결과 대항력이 없는 것으로 판단되며, 등기부등본 상 주택임차권 또한 말소 예정으로 낙찰자가 인수하지 않는 권리입니다.

* 기타 권리:

* 근저당 (우리은행): 120,000,000원 (말소기준권리)

* 주택임차권 (신영철): 198,000,000원 (말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 225,818,991원

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

* 총 채권액 합계: 약 318,000,000원

1.3. 상권분석

* 입지: 학재마을 도나우에듀파크 2차 아파트 단지의 일부로서, 주변에 근린생활시설이 분포된 주거 밀집 지역입니다.

* 배후 수요: 329세대의 아파트 단지 거주민을 주요 배후 수요로 확보하고 있습니다.

* 상업시설: 단지 내 상가 및 인근 상업 지구 이용이 가능하며, 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 최근 임대차 정보:

* 2024년 9월 2일, 전용면적 84.3152㎡, 7층 계약: 보증금 198,000,000원, 월세 0원

* 2025년 3월 24일, 전용면적 84.3152㎡, 7층 계약: 보증금 1,500,000원, 월세 700,000원

* 2025년 3월 17일, 전용면적 84.3152㎡, 6층 계약(갱신): 보증금 198,000,000원, 월세 0원

* 참고: 최근 전월세 계약 중 보증금 198,000,000원에 월세가 0원인 계약이 반복적으로 확인됩니다. 이는 해당 건물의 특수한 임대 조건일 수 있으나, 권리 분석상 해당 임차인의 권리는 말소 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 본 호실은 해당 동의 7층 중 6층에 위치합니다.

* 내부 마감: 외벽은 시멘트모르타르 위 페인팅 마감, 창호는 새시창으로 마감되어 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주차: 건축물대장상 총 주차 대수는 587대 (실내기계식 553대, 실외기계식 34대)로 넉넉한 편입니다.

* 단지 정보: 학재마을 도나우에듀파크 2단지 아파트는 총 13개 동, 329세대로 구성되어 있으며, 2022년 8월 22일에 사용 승인되었습니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있어 주거 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황: 임차인 신 에 대해 '대항력 없음'으로 분석되었으나, 경매 진행 시 최종적인 현황 파악은 필수적입니다. (다만, 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 인수 부담은 낮습니다.)

* 지역 개발: 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있으나, 구체적인 개발 계획 및 시기에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

* 임대 조건 미상: '기타참고사항'에 구체적인 임대 내역은 미상으로 기재되어 있습니다. (권리 분석 상 인수되는 보증금은 0원이므로 직접적인 금전적 위험은 적습니다.)

* 주변 시설: 해당 지역은 주거 및 일부 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 심각한 혐오시설은 현재 파악되지 않습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용 승인된 비교적 신축인 아파트로, 전용면적 84.32㎡ (약 25.5평)에 해당하는 호실입니다. 예산군 삽교읍에 위치하며, 도시개발구역 등 개발 잠재력이 있는 지역에 속해 있습니다. 권리 관계 분석 결과, 말소기준권리인 근저당 외 모든 부채 및 임차권은 경매로 인해 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력 유무는 경매 진행 시 재확인이 필요하나, 현재 분석상으로는 인수 위험이 없다고 평가됩니다. 전반적인 입지, 건물 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때 안정적인 투자 가치를 지닌다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 개발 호재: 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발 예정 지구에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 권리 분석이 명확하며, 안정적인 투자가 가능합니다.

* 주거 편의성: 아파트 단지로서 갖춰진 기본적인 생활 편의시설과 양호한 교통 및 도로 여건을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 316,000,000원입니다.

* 현재까지 파악된 권리 분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 최근 전월세 계약 정보에서 보증금 198,000,000원에 월세 0원인 계약이 확인되며, 이는 해당 물건의 시장 가치 판단에 중요한 참고 자료가 됩니다.

* 신축 건물이라는 점과 개발 지역이라는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 소폭 상승한 가격대에 경쟁이 형성될 것으로 예상됩니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 320,000,000원에서 330,000,000원 사이 를 권장합니다.

* 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최근 실거래가 동향을 면밀히 분석하시어 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.