나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15303 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 206동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 소재하는 내포신도시 내 "덕산고등학교" 북동측에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지 내까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근편익시설 및 정류장 등으로의 접근성 등 으로 보아 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상7층 아파트 중 제5층 제502호 단일세대로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등 창호 : 샷시창호 마감.

이용상태

아파트로 이용 중인 것으로 탐문됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 북동측 및 남서측으로 각각 아스팔트포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 용도지역은, 제2종일반주거지역 임. (자세한 내용은 후첨 '토지이용계획확인서' 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 관계인의 부재로 내부는 직접 확인하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2026타경15303 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 206동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 314,000,000원

건물 및 토지 총 면적: 89.54㎡ (약 27.08평)

건물 전용 면적: 84.32㎡ (약 25.50평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

준공 연도: 2022년 8월 22일

3. 입지조건

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 위치하며, 내포신도시 내 "덕산고등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재된 지역입니다.

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 북서측, 북동측, 남서측으로 아스팔트 포장도로와 접해 있어 교통 접근성은 보통 수준입니다.

4. 권리분석

말소기준권리인 우리은행의 근저당(2022년 8월 25일)보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

등기부등본상 소유권 보존, 우리은행 근저당, 강미희 씨의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강미희

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 31일

* 확정일자: 2022년 9월 5일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

강미희 씨는 대항력이 없는 후순위 임차인으로, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

본 물건이 속한 학재마을 도나우에듀파크 2단지는 신축 아파트 단지로, 주변에 공동주택과 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다.

아직 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 상권 발달 가능성이 있습니다.

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 생활정보

* 주변 교통: 대중교통 사정은 보통이며, 단지 내 차량 진출입이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다. 주변 근린생활시설 및 관공서를 이용할 수 있습니다.

* 건물 정보:

- 아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2단지 아파트

- 사용승인일: 2022년 8월 22일 (신축)

- 총 세대수: 329세대

- 최고층: 7층

- 주차: 총 587대 (단지 기준, 세대당 약 1.78대)

- 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층 ~ 지상 7층 아파트 중 5층 502호

7. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 관계인의 부재로 내부를 직접 확인하지 못하여 정확한 상태 파악이 어렵습니다. 이는 수리 비용이나 하자 여부에 대한 불확실성을 내포합니다.

* 도시개발구역: 현재 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따라 주거 환경 변화가 있을 수 있습니다. 개발 과정에서 소음, 분진 등 일시적인 불편함이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인을 받은 비교적 신축인 아파트로, 권리 관계가 깨끗하여 인수하는 부담이 없습니다.

내포신도시 개발 지역에 위치하며, 주변 인프라 구축이 진행 중인 곳입니다.

내부 상태 확인이 어려운 점은 아쉬우나, 명확한 권리 분석과 신축이라는 장점을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공된 깨끗하고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리관계 무하자: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 승계받습니다.

* 개발 잠재력: 내포신도시 개발 구역 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인으로 보증금 부담이 없습니다.

10. 예상 입찰가

감정가는 314,000,000원입니다.

현재 유사 면적(84.32㎡)의 "학재마을 도나우에듀파크 2차" 아파트 실거래가 정보는 부족하나, 인근 단지들의 최근 실거래가 및 KB시세, 유튜브 경매 분석 영상 등을 종합적으로 검토한 결과, 보수적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 시세가 형성될 것으로 보입니다.

최근 유튜브 경매 분석 영상에서는 최저 매각가(2억 2,400만 원)보다 낮은 2억 3,500만 원을 보수적 하한가로 제시하기도 하였으며, 적정 거래 시세를 2억 6천만 원으로 추정하는 의견도 있습니다.

다른 유사 단지들의 매매가를 살펴보면, 원목마을 이지더원 2차의 경우 84.85m² (전용 116Bm²)가 2억 6,600만 원에 거래된 사례가 있습니다.

따라서, 현재 시세 및 경매 시장 상황, 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 약 2억 5,000만 원 ~ 2억 9,000만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 정확한 시세 파악을 위해서는 현장 조사를 통한 내부 상태 확인 및 주변 부동산과의 심층 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.