나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15268 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 203동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '덕산고등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 제2층 제201호로서, 외벽 : 시멘트모르타르위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

목리 1271 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로 1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위 한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2026타경15268 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 203동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 273,000,000원

토지면적: 83.28㎡ (약 25.19평)

토지지분: 83.2823㎡ (약 25.19평)

건물면적: 78.42㎡ (약 23.72평)

건물지분: 78.4246㎡ (약 23.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 최종 강제경매 채권자)

특이사항: 도시개발구역

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가 요항표

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 위치하며, '덕산고등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 본건은 북측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 가진 6층 건물 중 제2층 제201호에 해당합니다. 외벽은 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급ㆍ배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 현황

토지는 가장형의 평지로 '아파트' 건부지로 이용되고 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로 1류(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 아파트 단지 정보

아파트 명칭은 학재마을 도나우에듀파크 2단지 아파트이며, 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271에 위치합니다. 2022년 8월 22일 사용 승인된 건물로 총 13개동, 329세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다. 총 주차대수는 지하 50대, 지상 3대로 총 53대 (관리사무소 표기 '10대'와 상이하나, 단지 전체 주차 가능 대수로 판단) 이용 가능하며, 전기차 충전기(지하) 12대가 설치되어 있습니다. 최고층 7층, 최저층 1층으로 이루어져 있습니다.

1.7. 건축물 정보

학재마을 도나우에듀파크2차 아파트 단지는 총 면적 31,263.8㎡ 부지에 연면적 57,029.1028㎡ 규모로 건축되었습니다. 본건이 속한 203동은 철근콘크리트 구조로, 6층 높이에 공동주택(아파트)으로 사용 승인일은 2022년 8월 22일입니다. 해당 호실인 203동 201호는 전용면적 78.42㎡ (약 23.72평)에 해당하며, 2층에 위치합니다.

2. 권리분석

집합건물 등기부상 소유권보존 등기는 2022년 8월 25일 주식회사 심산건설 명의로 되어 있습니다. 최초 근저당권은 우리은행(을1, 2022년 8월 25일, 113,640,000원)으로, 이는 말소기준권리가 됩니다. 이후 주택임차권(이수인, 을2, 2024년 11월 7일, 188,000,000원)과 강제경매 개시 결정(주택도시보증공사, 갑2, 2026년 4월 30일, 208,471,555원)이 등기되었으며, 이 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 301,640,000원입니다.

2.1. 임차인 현황

임차인 이 (개명 전: 이지선) 씨가 존재합니다. 보증금은 188,000,000원이며, 차임은 0원입니다. 전입일자는 2024년 8월 26일, 확정일자는 2024년 8월 28일입니다. 하지만 해당 임차인은 대항력이 없어, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3. 상권분석

본건이 위치한 삽교읍 목리 지역은 도시개발구역으로 지정되어 있어 계획적인 주거 환경이 조성되고 있습니다. 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설이나 업무 시설보다는 주거 편의를 위한 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

4. 생활정보

'덕산고등학교' 인근에 위치하며, 주변 공동주택 단지 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 단지 내에는 관리사무소, 경로당, 보육시설, 어린이놀이터 등이 있어 단지 내에서도 다양한 편의시설을 누릴 수 있습니다. 차량 접근성이 좋고 인근에 버스정류장이 있어 교통 이용도 편리한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역 등에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하므로 건축 및 개발 시 해당 법규 준수가 필수적입니다.

* 아파트 단지 내 주차대수 합계(53대) 대비 세대수(329세대)를 고려할 때, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

* 임차인 이 (개명 전: 이지선) 씨는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 도시개발구역 내 위치 특성상 향후 개발 계획에 따른 소음이나 기타 불편함이 발생할 가능성은 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2022년 준공)인 아파트로, 계획적인 도시개발구역 내에 위치하여 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 권리관계 또한 명확하여 매각으로 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다. 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 투자자에게 긍정적인 요인입니다. 다만, 주차 공간 부족 문제와 토지이용계획상의 다양한 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 신축 아파트로서 하자 발생 가능성이 낮고 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 보유하고 있습니다.

* 권리관계가 명확하고 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 임차인에게 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 273,000,000원입니다. 주변 시세 및 최근 거래 동향을 고려할 때, 본건 아파트의 시장 가치는 감정가 수준이거나 그 이상일 가능성이 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해 감정가의 약 90% 수준인 245,700,000원을 기준으로, 시세 및 단지 내 유사 물건의 거래가격을 추가로 확인하여 245,000,000원 ~ 260,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. (본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 확인, 법원 공고 확인 등 추가적인 정보 수집 및 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.