나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31039 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2980-2 111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운초등학교 남서측 근거리 김포양촌산업단지 내 에 위치하며, 주위는 각종 규모의 공장과 아파트형공장 및 공장부대시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 1층 111호 외 5개호로서 (사용승인일:2018.01.24) 외 벽 : 복합판넬 및 일부 인조석재 붙임 마감 등 내 벽 : 페인팅 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등

이용상태

본건은 공부상 소매점으로 등재되어 있으나, 현황은 기호1~기호4는 벽체없이 식당으로 이용 중이며, 기호5와 기호6은 벽체가 없는 상태에서 각종 물건들이 적치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, '공장 및 근린생활시설' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 각각 노폭 15미터, 20미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반공업지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m) (국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 일반산업단지(양촌일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대 .지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 벽체없이 식당으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2026타경31039 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2980-2 111호 (도로명 주소: 경기도 김포시 황금1로80번길 39)

용도: 근린상가 (건축물대장상 주요 용도는 공장으로 기재되어 있으나, 감정평가요항표상 용도는 근린상가이며 현황은 식당으로 이용 중)

건물 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 111호

사용승인일: 2018.01.24

감정가: 955,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 88.49㎡ (약 26.77평)

토지 지분: 88.4899㎡ (약 26.77평)

건물 면적: 180.53㎡ (약 54.61평)

건물 지분: 180.52999999999997㎡ (약 54.61평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 김포양촌산업단지 내에 자리하고 있습니다.

주변은 다양한 규모의 공장, 아파트형 공장 및 공장 부대시설 등이 소재하여 공업지대 특성을 보입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본건 서측 및 남측으로 각각 노폭 15미터, 20미터 내외의 포장도로가 소재하여 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2018.12.18. 접수된 옹진농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 1,068,000,000원)입니다.

본 경매 개시 결정 등기: 2026.05.04. 접수된 인천옹진농업협동조합의 임의경매 (청구금액 1,037,061,467원)입니다.

등기부상의 을구 근저당권, 갑구의 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본 물건 명세서상 해당사항이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인: 인 *

보증금: 47,000,000원

차임: 4,700,000원

전입일자(사업자등록일): 2018-05-29

확정일자: 2024-10-16

배당신고일자: 2026-07-21

대항력: 있음

인수 보증금: 0원 (권리분석상 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

주의: 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 배당신고일자가 상대적으로 늦습니다. 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있을지는 불확실하므로 명도 및 배당 관련 상세 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 김포양촌산업단지는 다수의 공장 및 관련 시설이 밀집해 있어, 산업단지 종사자를 주요 고객층으로 하는 근린상가로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 업종 적합성

건축물대장상 주요 용도가 공장으로 등재되어 있으나, 공부상 소매점, 현황은 벽체 없이 식당으로 이용 중입니다. 산업단지 내 상주 인력을 고려할 때 식당, 편의점, 소매점 등 다양한 근린생활시설 업종의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건에서 가까운 거리에 버스정류장이 위치해 있습니다.

5.2. 주변 환경

학운초등학교가 인근에 있으며, 김포양촌산업단지 내에 위치하여 관련 편의시설 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

대항력 있는 임차인이 존재합니다. 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

공동 담보 물건으로, 본 건 외 다른 부동산에 대한 추가 담보 설정이나 경매 진행 가능성을 확인해야 합니다.

6.2. 이용 제한

토지이용계획상 도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 대상) 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 현황과의 차이

공부상 용도는 소매점으로 등재되어 있으나, 실제로는 벽체 없이 식당으로 이용 중인 점은 사용 및 임대 시 고려해야 할 사항입니다. (111호)

7. 종합 의견

본 물건은 김포양촌산업단지 내에 위치한 근린상가로, 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물의 1층 점포입니다. 산업단지의 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 명도 및 배당 관련하여 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하므로 투자 결정 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2018년 준공)으로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

산업단지 내 위치하여 공장 종사자 등 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

실사용 목적 또는 임대 수익 창출을 통한 투자 모두 고려 가능합니다.

주변 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 955,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 해당 물건의 현황, 주변 시세, 임차인 명도 가능성, 법원 집행 및 배당 절차, 향후 예상되는 추가 비용(명도비, 수리비 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금이 0원으로 표기된 부분에 대한 명확한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 하므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 방문 및 권리 분석 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.