나이스옥션 법원경매 부천 2026타경168 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 765-20 루체스토리 104동 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 '통진초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임. 사용승인 : 2019.03.12

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서암리 765-20 :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(통진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(통진처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경168 (1)

소재지: 경기도 김포시 통진읍 서암리 765-20 루체스토리 104동 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000원 (2억 2천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 54.38㎡ (약 16.45평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.88㎡ (약 21.14평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

감정평가서 요약 본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 '통진초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물로서, 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임, 창호는 샷시창호 등임. 사용승인일은 2019년 3월 12일이며, 현재 다세대주택으로 이용 중임. 위생, 급·배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음. 토지는 세장형 토지로 다세대주택의 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

서암리 765-20: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(통진초등학교), 성장관리권역, 하수처리구역(통진처리분구), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 지정기간 25.8.26.~26.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 '통진초등학교' 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 편의성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능한 편임.

2.3. 건물 및 토지 특성

건물은 2019년 3월 12일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층 501호이며, 다세대주택으로 이용되고 있음. 건물에는 위생, 급·배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음. 토지는 세장형으로 다세대주택의 부지로 활용되고 있으며, 북측으로 약 10미터 폭의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: JINTAIXUN (J *)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 3월 11일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상이며, 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 명도 관련 큰 부담은 없을 것으로 보임.

3.2. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 254,500,000원

* 말소기준권리: 을1 근저당 (수협은행, 218,500,000원)

* 권리분석 결과: 말소기준권리인 근저당보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. (을1, 을3, 갑5 등). 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.3. 인수 여부

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

4. 상권분석

본건이 위치한 김포시 통진읍 서암리는 주거 밀집 지역으로, 주변에 다세대주택 및 단독주택이 많아 기본적인 주거 수요는 확보되어 있음. 또한, 근린생활시설이 산재해 있어 지역 주민들을 위한 상권이 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 상권으로 볼 수 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: '통진초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 접근성이 좋음.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 이동도 수월함.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음. 특히 토지거래계약 허가구역은 외국인 등의 토지 취득 시 규제가 적용될 수 있음.

* 임대관계 미상: 임차인 정보는 있으나, 실제 임대관계 및 계약 조건 등에 대한 정확한 정보가 확인되지 않은 점은 주의가 필요함. 다만, 본건 임차인은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원으로 명도 저항이 크지 않을 것으로 예상됨.

7. 종합 의견

본건은 신축(2019년 준공)된 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히, 학군 및 도로 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 다만, 토지 이용계획 상 일부 제한 사항이 존재하며, 감정가와 최근 실거래가 간에 상당한 차이를 보이는 점은 면밀한 검토가 필요합니다. 권리관계는 비교적 단순하며, 인수해야 할 부담이 없어 명도에 대한 리스크는 낮은 편입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공된 신축급 건물로, 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적음.

* 양호한 입지: 통진초등학교 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지.

* 권리관계 단순: 말소기준 권리 외 인수할 권리 및 임차인의 인수 보증금이 없어 권리 분석이 매우 용이함.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래가는 3.3㎡당 약 700만원 내외로 형성되어 있습니다. 본건의 건물 면적(69.88㎡)을 고려할 때, 이를 기준으로 산정한 시세는 약 1억 6천만원대 수준으로 추정됩니다. 감정가 2억 2천만원 대비 시세 반영 및 신축 연도를 감안하여, 보수적으로 접근 시 1억 7천 5백만원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.