나이스옥션 법원경매 부천 2026타경160 [1] 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-1 우성테크노파크1 3층 312호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 부천소사경찰서' 동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 상업시설, 지식산업센터, 오피스텔 및 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 상업 및 업무지대에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하고 있어 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하3층~ 지상10층 중 3층 312호, 313호로서, (사용승인일: 2020.11.03) 외벽: 페어글래스 및 석재 마감 등, 창호: 페어글래스 창호임.

이용상태

기호1 및 기호2는 일체로 지식산업센터(상호:NF스튜디오)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 냉난방설비, 화재탐지 및 화재발신설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭35미터 내외, 남서측으로 약25미터 내외, 북서측으로 약10미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타:본건 폐문부재로 인하여 내부를 육안으로 확인할수 없었으나, 기호1과 기호2는 기준시점 현재 일체로 이용중(상호:NF스튜디오)으로 탐문조사되고, 각 구분건물의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정이 가능하며, 경계벽 복원이 가능하다고 판단되어 각각평가하였으니 경매진행시 확인하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1.2.는 일체로 이용 중(상호 : NF스튜디오), 각 구분 건물의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정이 가능하며 경계 복원이 가능하다고 판단되어 각각 평가하였으니 경매 진행시 참고 바람(기타 자세한 사항은 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경160 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-1, 우성테크노파크1 3층 312호

용도: 지식산업센터

1.3. 면적 정보

토지 면적: 25.53㎡ (약 7.72평)

건물 면적: 82.72㎡ (약 25.02평)

토지 지분: 25.53㎡ (약 7.72평)

건물 지분: 82.72㎡ (약 25.02평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.5. 감정가

감정가: 321,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 부천소사경찰서 동측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 상업시설, 지식산업센터, 오피스텔 및 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 상업 및 업무지대에 소재합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

건물 북동측으로 폭 35미터, 남서측으로 약 25미터, 북서측으로 약 10미터 도로에 각각 접해 있습니다. [cite: ASSUMED FROM TEXT]

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부 상 근저당(국민은행, 288,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 말소될 예정입니다. [cite: ASSUMED FROM TEXT]

본 건에 설정된 임의경매(국민은행, 180,357,630원) 및 가압류(인천신용보증재단, 9,068,790원) 또한 매각으로 소멸됩니다. [cite: ASSUMED FROM TEXT]

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리 (보증금/차임)

인수되는 보증금은 0원입니다. [cite: ASSUMED FROM TEXT]

3.4. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. [cite: ASSUMED FROM TEXT]

임차인: 이

보증금: 15,000,000원

차임: 1,050,000원

전입일자(사업일자): 2016년 4월 5일

확정일자: 2026년 4월 24일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금은 0원으로, 낙찰자가 보증금을 직접 인수할 의무는 없습니다. 다만, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 배당 순위에 따라 임차인의 보증금 전부가 배당되지 못할 경우 법적 분쟁의 소지가 있습니다. [cite: ASSUMED FROM TEXT]

3.5. 등기부 채권 총액

등기부 채권 총액: 297,068,790원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건물은 철근콘크리트구조의 지식산업센터(우성테크노파크1)이며, 사용승인일은 2020년 11월 3일입니다.

본 건(312호)은 313호와 일체로 이용 중이며, 상호는 'NF스튜디오'입니다. [cite: ASSUMED FROM TEXT]

건물은 지식산업센터 및 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

내부 설비로는 위생, 급배수, 승강기, 냉난방, 화재 탐지 및 발신 설비 등이 되어 있습니다. [cite: ASSUMED FROM TEXT]

4.2. 주변 상업 및 업무 시설

주변 지역은 업무시설, 상업시설, 지식산업센터, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

부천소사경찰서가 인근에 위치합니다.

인근에 상업시설 및 공동주택 단지가 잘 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 다양한 상업시설과 공동주택이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 가능한 지역으로, 옥길약수터 버스정류장 등이 인근에 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 지역 분석 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 특정 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 적용 기간)

6.2. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. [cite: ASSUMED FROM TEXT]

이는 낙찰자가 임차인에게 직접 보증금을 지급할 의무는 없음을 의미하나, 임차인의 점유 및 명도 과정에서 법적 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다. [cite: ASSUMED FROM TEXT]

임차인의 전입일자(2016-04-05)가 말소기준권리(2020-11-24)보다 앞서므로, 배당 순위 및 임차인의 권리 행사에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

6.3. 기타 위험 요소

본 건은 폐문부재로 인해 내부를 육안으로 확인할 수 없었습니다. [cite: ASSUMED FROM TEXT]

감정평가서상 '기타참고사항'에서 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. [cite: ASSUMED FROM TEXT]

건물의 위치와 면적이 도면 등에 의해 특정 가능하나, 경계 복원 가능성을 근거로 평가되었으므로 실제 현황과의 차이 여부를 확인해야 합니다. [cite: ASSUMED FROM TEXT]

7. 종합 의견

본 건은 경기도 부천시 옥길동에 위치한 지식산업센터 '우성테크노파크1'으로, 신축급 건물이며 편리한 교통 및 다양한 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

현재 지식산업센터로 활발히 이용 중이며, 312호와 313호가 일체로 'NF스튜디오'로 사용되고 있어 공간 활용도가 높습니다. [cite: ASSUMED FROM TEXT]

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자의 직접적인 보증금 부담은 없으나, 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 간과해서는 안 됩니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점도 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. [cite: 5, ASSUMED FROM TEXT]

종합적으로 볼 때, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 리스크를 정확히 파악한다면 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 지식산업센터로서의 상품성과 현대적인 시설

부천 옥길지구의 개발 잠재력 및 지역 확장성

일체로 이용 중인 'NF스튜디오' 공간 활용을 통한 시너지 효과 기대 [cite: ASSUMED FROM TEXT]

향후 지역 개발 계획에 따른 부동산 가치 상승 가능성

9. 예상 입찰가

감정가: 321,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

등기부 채권 총액: 297,068,790원

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없습니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시에는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 고려해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본 건의 경우 대항력 있는 임차인 존재 및 토지거래허가구역이라는 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사, 임차인과의 협의, 주변 시세 조사, 배당 순위 분석 등을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.