나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503299 [1] 인천광역시 연수구 연수동 635 연수1차우성아파트 103동 14층1406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 "연화초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "원인재역"이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 24층 건물내의 제103동 제14층 제1406호로서, (사용승인일 : 1994.9.2.) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 창호: 샷시 창호 임.

이용상태

아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 광로2류(폭 50m~70m)(광로2-6호선(연수구))(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-09-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 인천지방법원 2026타경503299 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 연수동 635 연수1차우성아파트 103동 14층1406호

용도: 아파트

감정가: 483,000,000원

토지면적: 52.34㎡ (약 15.83평)

건물면적: 101.97㎡ (약 30.85평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이정심 (자료상 기재, '이OO'으로 표기됨)

사용승인일: 1994년 9월 2일

총 세대수: 1088세대 (단지 전체 기준)

총 동수: 18동 (단지 전체 기준)

건물 최고층: 25층 (단지 전체 기준, 해당 동 24층)

현재 이용 상태: 아파트 (폐문부재로 내부확인 불가)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 "연화초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 있고 지하철 1호선 "원인재역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m), 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리

국민은행 근저당 (접수일자: 2014년 12월 12일)

* 총 채권액

422,072,578원 (국민은행 근저당 합계 234,000,000원, 이정심 가압류 188,072,578원, 이정심 강제경매 142,056,985원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (지상권 없음)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 관련 주의

본 물건은 폐문부재로 내부 확인이 불가하며, 임대 관계가 미상입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 인지해야 합니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 환경

본 물건이 소재한 지역은 대규모 아파트 단지와 학교, 다양한 근린생활시설이 밀집된 주거 중심의 안정적인 상권입니다.

* 교통 환경

지하철 1호선 원인재역을 이용할 수 있으며, 단지 주변의 다수의 버스 노선은 시내외 이동을 편리하게 합니다.

* 혐오시설 확인

주변 지역의 토지이용계획 및 일반적인 아파트 단지의 환경을 고려할 때, 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

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* 교육시설

인근에 연화초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단지 정보

아파트명: 연수1차우성아파트

총 세대수: 1088세대

총 동수: 18동

주차대수: 총 1351대 (자료 기준)

건축물 사용승인일: 1994년 9월 2일

* 관리사무소 연락처

032-816-6023

1.5. 잠재적 리스크

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* 내부 확인 불가

폐문부재로 인해 물건의 정확한 내부 상태, 구조, 마감재, 하자 여부, 수리 필요성 등을 사전에 파악하기 어렵습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

* 노후화

1994년에 준공된 아파트로, 건물 및 설비의 노후화로 인한 유지보수 및 교체 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역

본 물건이 소재한 지역은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 낙찰 후 소유권 이전 시 외국인 등은 허가를 받아야 할 수 있으며, 이는 향후 거래에 영향을 줄 수 있습니다. (지정 기간 이후 변동 가능성 확인 필요)

* 명도 관련 불확실성

임대 관계가 미상이고 현장 방문 시 폐문부재로 인해 실제 점유자를 특정하기 어렵습니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 시간 지연이나 추가적인 협의, 명도 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 인천 연수구 연수동 소재 연수1차우성아파트로, 지하철 1호선 원인재역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건과 함께 우수한 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다. 또한, 인근 초등학교 및 다양한 편의시설은 실거주 목적에 매우 적합한 환경을 제공합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다.

다만, 현재 폐문부재로 인한 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상이라는 점은 향후 물건의 정확한 가치 평가와 명도 계획 수립에 있어 중요한 고려사항입니다. 이러한 잠재적 리스크를 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 뛰어난 입지 조건과 명확한 권리 관계를 바탕으로 안정적인 가치를 지니고 있으나, 현장 확인 및 명도 관련 불확실성에 대한 철저한 사전 조사가 수반되어야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 역세권 프리미엄

지하철 1호선 원인재역을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지로, 대중교통 이용 편의성이 매우 높습니다.

* 높은 실거주 가치

연화초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주변 근린생활시설 및 아파트 단지 내 인프라를 통해 편리한 생활이 가능합니다.

* 권리 관계의 명확성

경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸되므로, 인수되는 권리가 없어 안전한 부동산 취득이 가능합니다.

* 시세 대비 잠재적 수익

최근 실거래가 데이터를 바탕으로, 보수적인 입찰 전략을 통해 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세 차익 실현이 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 483,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (101.97㎡ 기준)

2026년 6월 7일 (12층): 467,000,000원

2026년 7월 5일 (15층): 488,500,000원

* 평균 시세 (101.97㎡)

약 477,750,000원 (최근 거래가 평균)

* 물건 정보 및 고려사항

해당 물건은 101.97㎡ (약 30.85평) 면적에 14층으로, 최근 거래된 12층 및 15층 물건과 유사한 조건입니다.

감정가는 평균 시세와 유사하나, 현장 방문을 통한 내부 확인 불가 및 명도 가능성 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 해당 물건의 전용면적은 101.97㎡이며, 분양면적에 대한 구체적인 자료는 제공되지 않았습니다.

* 제안 입찰가 범위

465,000,000원 ~ 475,000,000원

본 제안 입찰가는 최근 실거래가, 물건의 특징, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정한 범위입니다. 최종 입찰가는 현장 답사 및 추가적인 시장 분석을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.