나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61153 [1] 경기도 파주시 야당동 161-1 삼성다빈치 3동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호수 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당과선교" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물 내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 2019.12.26) 외벽 : 치장벽돌 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 다세대주택이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도'참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 4-6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-02-21 )(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호 구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - '내부구조도'의 작성은 건축물 현황도, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이 할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람. - 대상물건은 공부상 3동이나 현황 건물 외벽에 ‘103동’으로 표기되어 있으니 참고하시기 바람.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경61153 (1) 사건의 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 고양지원 2026타경61153 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 161-1 삼성다빈치 3동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 2억 5천 6백만원

* 토지면적: 80.38㎡ (약 24.3평)

* 건물면적: 67.76㎡ (약 20.5평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건축물 정보

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물 내 1층 101호

* 사용승인일: 2019년 12월 26일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당과선교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 대상 물건은 공동주택 건부지로 이용 중인 부정형 토지입니다.

* 남서측으로 노폭 약 4-6m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 성장관리구역(주거 Zone)에 해당합니다.

* 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2021년 9월 29일 접수된 오혜영의 근저당권(8천만원)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 강제경매, 주택임차권 등)는 말소될 예정입니다.

* 주요 권리사항:

* 표지수 임차인의 주택임차권(보증금 2억 5천 5백만원)이 등기부에 존재했으나, 말소 처리되었습니다.

* 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정(2026타경61153)이 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다.

3.2. 인수 조건 분석

* 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

* 표지수 임차인의 임차권등기가 말소되었고, '대항력 없음'으로 확인되었으며, HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 인근 거래 사례

* 유사 연도(2019년)에 건축된 파주시 야당동 태종에비뉴(다세대, 65.1㎡)가 2026년 7월 2일에 2억 8천 5백만원에 실거래되었습니다.

* 대상 물건의 전용면적(67.76㎡)은 이 거래 사례(65.1㎡)보다 약간 크며, 건물 연식도 동일합니다.

* 감정가는 2억 5천 6백만원이나, 최근 실거래가를 고려할 때 시세는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 통상적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 정확한 생활 편의시설 분포 및 접근성은 현장 방문을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 외벽 표기상의 오류: 공부상 '3동'이나 현황 건물 외벽에 '103동'으로 표기되어 있다는 점은 현장 확인 시 혼란을 줄 수 있으므로 유의해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 내부 이용상황 및 임대관계 등에 대한 정확한 정보는 부족할 수 있으므로, 경매 진행 시 세심한 확인이 필요합니다. (단, 위 권리분석에서 보증금 인수 부담은 없습니다.)

* 제한 보호 구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한 보호 구역에 속해 있어, 향후 건축이나 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 건축된 신축급 다세대주택으로, 권리관계가 매우 명확하고 인수할 임차보증금이 없는 것이 큰 장점입니다. 또한, 유사한 조건의 인근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 건물 동 표기 오류 등 사소한 사항은 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되며, 인수할 보증금 부담이 없습니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 시세 상승 가능성: 인근 유사 물건의 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 향후 시세 상승 기대감이 있습니다.

* HUG의 확약: 신청채권자의 적극적인 권리 포기 확약으로 인해 낙찰자의 인수 부담이 최소화되었습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가(2억 8천 5백만원)와 감정가(2억 5천 6백만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 2억 7천만원 ~ 2억 8천 5백만원 범위로 예상됩니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문, 추가적인 권리 및 임장 조사를 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.