나이스옥션 법원경매 고양 2026타경2135 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-36 한울하임 108동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 상석동 소재 '양일초등학교(식사동)' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 인근 일대는 공동주택(다세대주택), 소규모 공장/창고, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로서 제반 주거환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바 대중교통 이용 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호로서, 외벽: 드라이비트, 석재붙임 마감 내벽: 벽지도배, 타일붙임 마감 창호: PVC샷시 이중창호 마감

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 소방설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 남서측 하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 다세대주택 건부지 입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m의 포장 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전부 제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및 주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파 트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경2135 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-36 한울하임 108동 4층401호

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 64.00㎡ (약 19.36 평)

* 건물면적 (전용면적): 53.63㎡ (약 16.22 평)

* 감정가: 205,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '양일초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택(다세대주택), 소규모 공장/창고, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 역시 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태

본건은 남동측으로 폭 약 6m의 포장 도로와 접하고 있어 차량 접근이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 가축사육제한구역 및 토지거래허가구역 지정으로 인한 제약 사항을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 29일 접수된 농협은행의 근저당권(채권금액 225,500,000원)입니다.

* 임의경매 개시결정

본 경매는 농협은행에 의해 신청되었으며, 개시결정 채권금액은 209,550,963원입니다.

* 총 등기부채권액

등기부상 총 채권액은 225,500,000원입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음).

* 임차인 현황

임차인 최 씨가 거주 중이며, 보증금 45,000,000원, 차임 450,000원입니다.

전입일자 및 확정일자는 2024년 05월 13일이며, 배당신고일자는 2026년 05월 13일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인 인수 보증금 합계

인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세

최근(2026년 7월) 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 층수에 따라 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준의 실거래가가 확인되었습니다.

* 2026년 7월 20일 거래: 130,000,000원 (전용면적 60.7㎡, 4층, 2017년 준공)

* 2026년 7월 17일 거래: 127,000,000원 (전용면적 66.329㎡, 3층, 2017년 준공)

* 2026년 7월 1일 거래: 120,000,000원 (전용면적 71.2664㎡, 1층, 2018년 준공)

* 건축 연도 비교

본건(한울하임, 2017/2018년 준공)과 유사한 건축 연도(2017년, 2018년)의 주변 주택들이 거래되고 있습니다.

* 면적별 가격 분석

본건의 전용면적은 53.63㎡(약 16.22 평)으로, 최근 거래 사례 중 4층 60.7㎡(약 18.37 평) 물건이 130,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 120,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 감정가와 시세 차이 분석

본건의 감정가는 205,000,000원이지만, 최근 실거래가는 이를 크게 하회하는 수준입니다. 이는 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 인근 편의시설

양일초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀의 교육 환경 측면에서 긍정적입니다.

* 주변 환경

주거 시설과 함께 소규모 공장, 창고, 농경지가 혼재되어 있어 지역에 따라서는 소음이나 냄새 등이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무

본건 주변 반경 내에 직접적으로 언급되는 혐오시설(폐기물 처리장, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 혼재된 지역 특성상 인근 공장이나 창고 운영에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련

대항력 없는 임차인 최 씨가 거주 중이나, 보증금 45,000,000원의 채권이 인수되지 않으므로 명도 절차 진행 시 법적 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 원만한 명도를 위해 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획의 제한

가축사육제한구역 및 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 지역 특성

공장, 창고, 농경지가 혼재된 지역 특성상 주거 쾌적성 측면에서 일부 단점이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 감정가 대비 현재 시장 시세가 현저히 낮은 수준으로, 투자 가치가 기대되는 물건입니다. 권리관계가 비교적 깨끗하여 인수되는 부담이 적은 점은 장점입니다. 다만, 혼재된 주위 환경 및 일부 토지 이용 제한 사항은 고려해야 할 요소입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 보증금 인수 부담이 없어 명도 진행은 수월할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 감정가

최근 실거래가격을 고려할 때, 감정가(205,000,000원) 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안전한 권리 분석

인수되는 권리가 없어 명확하고 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 명도 용이성

대항력 없는 임차인이 있어 명도 관련 부담이 상대적으로 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 현재 시장 시세를 120,000,000원 ~ 130,000,000원으로 추정합니다.

감정가(205,000,000원)와 최근 거래된 시세(약 120,000,000원 ~ 130,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 권리 분석상 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 보수적으로 낙찰 가능한 예상 입찰가를 125,000,000원으로 제시합니다.

이는 시장 경쟁 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.