나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61178 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-23 골든힐스빌 3차 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 소재하는 집합건물로서 "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공장 및 창고, 농경지 등으로 이루어져 있으며 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 중 제4층 제402호로서,(사용승인일 : 2018.04.04.) 외벽:치장벽돌 쌓기 등 마감, 내벽:벽비도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호:새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(주거zone),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제 권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용 도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 고양지원 2026타경61178 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-23 골든힐스빌 3차 101동 4층402호

감정가: 223,000,000원

입찰기일: (정보 없음)

1.2. 물건 상세

토지 면적: 53.43㎡ (약 16.16평)

건물 면적: 51.99㎡ (약 15.73평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 건물 중 제4층 제402호

사용승인일: 2018년 04월 04일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 소재하며, "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

제반 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 등기가 확인됩니다.

말소기준권리인 농협은행 근저당(189,600,000원) 외 다수의 가압류 및 근저당이 등기되어 있었으나, 경매개시결정 등기 이후 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

총 등기부채권액은 279,530,836원입니다.

매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 오 (오봉훈)

보증금: 10,000,000원

차임: 750,000원

전입일자: 2020-11-24

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 인수할 필요는 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

인수되는 보증금은 없습니다. (0원)

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

일반적인 부동산 임의경매 절차에 따라 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

성석동 일대는 주거, 상업, 공업, 농업 시설이 혼재된 지역으로, 지속적인 도시 개발 및 정비가 이루어지고 있는 지역입니다. (별도 정보 없음)

4.2. 주변 시설

본건 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 주거 환경과 더불어 다양한 생활 편의 시설 접근이 가능합니다.

고양국제고등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 인프라 접근이 용이합니다.

주변에 축사나 폐기물 처리장 등 명확한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않습니다. 다만, 공장, 창고, 농경지가 혼재된 지역 특성상, 특정 방향이나 위치에 따라 환경적 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

고양국제고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

덕이초등학교, 덕이중학교, 일산동고등학교 등이 차량 10-15분 거리에 위치합니다.

5.3. 기타

성석동 일대는 자연 녹지 지역과 농경지가 혼재되어 있어 비교적 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

대규모 공원이나 편의시설은 일산 신도시 중심부로 이동해야 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건은 임의경매 사건으로, 매각으로 인한 모든 권리 소멸이 예상되어 별도의 법적 리스크는 적습니다.

임차인 오 은 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 없습니다.

6.2. 시장 리스크

감정가(223,000,000원) 대비 최근 실거래가(120,000,000원 ~ 130,000,000원)가 현저히 낮아 시세 조사를 철저히 하여 입찰가를 결정해야 합니다.

지역 시장 상황에 따른 부동산 가치 변동 위험이 존재합니다.

6.3. 기타 리스크

성석동 일대는 주거시설과 더불어 공장, 창고, 농경지가 혼재된 지역 특성상, 일부 지역에서는 주변 환경(소음, 냄새 등)의 영향을 받을 수 있습니다.

다세대주택은 공동주택으로 관리비, 주차 문제 등 아파트 대비 관리 편의성이 떨어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 2018년에 신축되어 비교적 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없고 임차인도 대항력이 없어 안전한 물건으로 판단됩니다.

하지만 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮아 시세 조사를 철저히 하여 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 환경은 주거와 상업, 공업시설이 혼재된 지역 특성을 가지며, 고양국제고등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 2018년식 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 권리관계가 깨끗하여 안전한 투자가 가능.

* 고양국제고등학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 향후 지역 개발 가능성 및 주변 시세 상승 시 투자 가치 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 223,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 60.7㎡ (약 18.3평) -> 130,000,000원 (청우하이츠)

* 66.329㎡ (약 20.06평) -> 127,000,000원 (화이트캐슬)

* 71.2664㎡ (약 21.56평) -> 120,000,000원 (은하팰리스, 지번 195-45와 유사)

본건 건물 면적: 51.99㎡ (약 15.73평)

최근 실거래가 데이터를 면적별로 단순 환산 시, 본건(51.99㎡)의 적정 시세는 약 110,000,000원 ~ 125,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가와 실거래가 간의 괴리가 매우 크므로, 적극적인 유찰을 기대하거나 시세보다 훨씬 낮은 가격을 노려야 할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 최근 실거래가 최저가 수준(약 120,000,000원)에서 10% ~ 15% 정도를 가감하여 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

주의: 해당 지역의 최신 시세 변동 및 개별 물건의 정확한 상태(수리 여부, 층수, 향 등)를 추가로 확인하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.