나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1996 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1256-2 어반캐슬 103동 지1층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 서측 근거리에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건내 제지1층 제비02호로서, (사용승인일 : 2018.11.02.) 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업ZONE), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1256-2번지에 소재한 어반캐슬 103동 지1층 비02호 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2026타경1996 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 202,000,000원(2억원)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

1.1. 건물 및 토지 현황

* 건물명: 어반캐슬

* 동/호수: 103동 지1층 비02호

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 지하 1층 비02호

* 사용승인일: 2018년 11월 02일

* 토지 면적: 81.48㎡ (약 24.65평)

* 건물 면적: 80.59㎡ (약 24.38평)

* 집합건물 총괄표제부 정보:

* 총 토지 면적: 1008㎡

* 총 건축 면적: 358㎡

* 준공 연월: 2016년 12월 29일 (건축물대장상)

* 주용도: 공동주택(다세대주택)

* 총 세대수: 18세대

* 총 주차대수: 18대

* 103동 표제부 정보:

* 총 층수: 지하 1층, 지상 4층

* 해당 동 세대수: 10세대

* 해당 동 연면적: 659.48㎡

* 본건(지1층 비02호)의 전유 면적은 80.59㎡ (약 24.38평)입니다.

2. 입지조건

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1256-2 어반캐슬 103동 지1층 비02호

* 주위환경: 본건은 "고양예술고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로상태: 남동측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

* 말소기준권리: 2019년 02월 22일 접수된 국민은행 근저당권 (채권금액 124,300,000원)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 2018년 11월 12일 (이재혁 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2019년 02월 22일 (오주환, 매매)

* 근저당: 2019년 02월 22일 (국민은행, 124,300,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 2026년 05월 04일 (국민은행, 111,920,516원, 의정부지방법원 고양지원 2026타경1996, 본건)

* 압류: 2026년 05월 15일 (국민건강보험공단)

* 등기부채권 총액: 124,300,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 금액이 미상인 임대 관계가 존재할 수 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 최근 실거래 정보 분석 (2026년 7월 기준):

* 현대타운 (2016년식, 전용 51㎡): 16,500만원

* 하누리타운 4단지 (2016년식, 전용 58.16㎡): 26,800만원

* 삼성홈타운 (2015년식, 전용 56.775㎡): 15,300만원

* 본건은 전용 면적 80.59㎡로, 제시된 최근 실거래 사례들(51㎡~58㎡)보다 면적이 크지만, 유사한 면적대의 거래 사례가 없어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

* 감정가 20,000만원은 최근 실거래가 범위(15,300만원 ~ 26,800만원)와 비교 시, 본건 면적을 감안하면 비교적 합리적으로 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 건물 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 4층 건물 내 지하 1층 (18년 11월 사용승인)

* 내부 상태: 기본적인 급·배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. (내부 이용 상태는 별도 확인 필요)

* 주변 편의시설: "고양예술고등학교"가 인접해 있으며, 근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지하층: 본건은 지하 1층에 위치하여 채광, 환기, 습도 등 일반적인 주거 환경 측면에서 단점이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 존재 여부 및 보증금, 차임 등 상세 내용이 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (보증금 인수 부담은 없습니다.)

* 토지 이용 제한:

* 가축사육제한구역 (일부 제한)

* 역사문화환경보존지역 (송포의 백송)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약허가구역 (외국인 대상, 특정 용도) - 해당 제한들은 일반적으로 거래나 이용에 큰 제약을 주지 않을 수 있으나, 투자 목적에 따라 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 어반캐슬 단지 내 다세대주택 경매 물건입니다.

2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 건물 및 토지 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 소유권 행사에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 장점이나, 임대차 관계가 불분명하여 명도 절차에서 신중한 접근이 필요합니다.

지하층이라는 점은 거래 시 고려사항이 될 수 있습니다.

주변 시세와 비교했을 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건물 (2018년 사용승인).

* 안전하고 깨끗한 권리관계 (모든 권리 소멸 예상).

* 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 지속적인 개발이 예상되는 지역 (성장관리계획구역).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 200,000,000원

* 주변 시세 (전용 51㎡~58㎡ 기준): 153,000,000원 ~ 268,000,000원

* 본건의 전용 면적(80.59㎡) 대비 유사 면적 거래 사례 부족으로 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다.

* 지하층이라는 점과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 80~90% 수준에서 검토하는 것이 합리적입니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

* 정확한 가치 판단을 위해서는 내부 현장 조사 및 유사 면적의 최근 실거래가 추가 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.