나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70954 [1] 경기도 의정부시 가능동 624-13 영림빌 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부여자중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 3층 301호(사용승인일 : 2016.12.28) 외벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등. 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방1, 거실, 주방, 욕실/화장실, 보일러실, 현관)으로 이용 중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생, 상하수도, 난방설비, 화재경보기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-02-25), 중로 2류(폭 15m~20m)(2025-02-25)(가능중앙구역 재개발사업)(저촉), 가축사육제한구역(가축사육 제한구역), 정비구역(2025-02-25), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70954 (1)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 624-13 영림빌 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 129,000,000원

토지면적: 20.38㎡ (약 6.16평)

건물면적: 33.62㎡ (약 10.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

준공일자: 2016년 12월 28일

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 가능동에 위치하며, "의정부여자중학교" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 한국주택금융공사의 가압류 (갑5, 2024년 06월 12일 접수)입니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 한국토지주택공사의 주택임차권 (을3, 2026년 04월 06일 접수)이 등기되어 있으며, 이 권리는 말소되지 않고 인수되는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

*: 한국토지주택공사

보증금: 103,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 11일

확정일자: 2022년 02월 21일

배당신고일자: 2026년 04월 06일

대항력: 있음

비고:

위 임차인 정보에 따라, 한국토지주택공사의 보증금 103,000,000원은 대항력이 있으며 인수될 가능성이 있습니다. 다만, 권리분석 요약에는 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어, 실제 인수 여부 및 보증금 처리 방식에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

본 경매 물건의 채권 총액은 약 572,992,555원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역에 위치합니다.

주변에 "의정부여자중학교"가 인접해 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 재개발 및 정비구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층 301호이며, 사용승인일은 2016년 12월 28일입니다.

내부 구조는 방 1개, 거실, 주방, 욕실/화장실 등으로 이용 중입니다.

급배수, 위생, 상하수도, 난방 설비, 화재경보기 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 한국토지주택공사 임차인의 존재입니다. 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 등기부 상 '인수'로 기재되어 있어 보증금 103,000,000원을 인수해야 할 수 있습니다. 다만, 권리분석 요약에서의 "인수 보증금 합계: 0원" 표시는 이와 상충하므로, 실제 낙찰 후 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

본 물건은 재개발구역 및 정비구역에 포함되어 있어, 향후 구역 지정 해제, 사업 추진 지연 또는 변경 등의 변수가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 상 중로 2류 (폭 15m~20m) 저촉, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 재개발/정비구역 지정으로 인해 미래 가치 상승이 기대되는 지역에 위치합니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 액수가 상당히 높아 (103,000,000원), 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 권리분석 요약과 등기부상의 '인수' 표기가 상반되는 점은 낙찰 후 큰 문제가 될 수 있습니다.

감정가는 1억 2,900만원이나, 주변 시세 분석 시 약간 상회하는 수준으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

상대적으로 신축 건물(2016년 준공)로 즉시 사용 및 임대가 가능합니다.

재개발/정비구역 지정 지역으로, 향후 개발에 따른 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사한 연식의 다세대주택(약 14~18평)이 2억 1천만원에서 2억 5천 4백만원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시, 약 417만원~425만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

본 물건의 전용면적 33.62㎡ (약 10.17평)을 기준으로 현재 시세를 적용하면, 대략 1억 4천만원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가는 1억 2,900만원이며, 재개발 구역이라는 점과 시세 추정치를 고려할 때, 보수적으로 감정가 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 103,000,000원이 인수될 경우, 총 취득 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 본 입찰가 산정 시에는 인수 보증금을 제외하고 계산합니다.

이를 감안하여, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 130,000,000원에서 140,000,000원 사이로 설정하는 것을 제안합니다.

본 제안가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 인수될 권리(임차인 보증금)의 최종 확인 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

가장 중요한 것은 인수될 임차 보증금(103,000,000원)을 명확히 확인하고, 이를 포함한 총 투자 비용을 계산하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.