나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10787 [1] 서울특별시 노원구 공릉동 81 태강아파트 1018동 제5층 제504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 공릉동 소재 「공릉중학교」 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 소재하는 주거지대를 형성하고 있으며 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철6호선 「화랑대역」 등이 소재하며 제반 교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

조립식 콘크리트구조 경사스라브지붕 15층 건물내 제5층 제504호로서 외 벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호: 샷시창호임

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 열병합 지역난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트단지의 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 둘레 및 내부에 차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공릉2택지), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 노원구 공릉동 81 태강아파트 1018동 제5층 제504호에 위치한 아파트입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2026타경10787 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 314,000,000원입니다.

본건의 토지면적은 27.95㎡ (약 8.45평)이며, 토지지분은 14.253990000000002㎡ (약 4.31평)입니다.

건물면적은 49.60㎡ (약 15.00평)이며, 건물지분은 25.296000000000003㎡ (약 7.65평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 아OOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 지분매각이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 노원구 공릉동 소재 「공릉중학교」 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하며 주거지대를 형성하고 있어 주위 환경은 쾌적합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 「화랑대역」이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 토지 및 건물 지분매각으로 진행됩니다. 이는 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 매각하는 것이므로, 낙찰 후 타 지분 소유자와의 관계를 신중히 고려해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인 주택도시보증공사(노희훈)가 존재하며, 해당 임차인은 2024년 5월 14일 전입신고(사업자등록일 2024-05-14) 하였고, 2024년 4월 11일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 300,000,000원이며 차임은 0원입니다. 배당신고일자는 2026년 6월 29일입니다.

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 법적 절차나 협의가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 대항력이 있는 경우 인수 여부와 관계없이 명도에 어려움이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

등기부상 말소기준권리는 2019년 1월 21일 접수된 8번 이진민지분강제경매 (채권자: 아프로에프앤아이대부, 권리금액: 4,823,915원)이며, 본 경매 개시 결정(갑11)에 의해 말소될 예정입니다.

그 외 8번 이진민지분가압류 2건(채권자: 이진일, 권리금액: 46,316,301원 및 153,000,000원) 또한 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 199,316,301원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 아파트 단지가 밀집한 주거 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설, 상가, 학교 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

지하철 6호선 화랑대역이 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

안정적인 주거 수요를 기반으로 하는 상권으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 조립식 콘크리트 구조의 경사스라브 지붕을 가진 15층 건물 중 제5층 제504호에 해당합니다.

외부는 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 열병합 지역난방 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 부정형 평지로서 아파트 단지의 건부지로 이용 중이며, 단지 내외부로 차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공릉2택지)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 특정 용도 및 기간) 등 다양한 도시계획 및 규제가 적용되고 있습니다.

해당 아파트(태강아파트(아이파크))는 1999년 7월 23일 사용승인되었으며, 총 21개 동, 1676세대로 구성되어 있습니다.

전용면적은 49.60㎡ (약 15.00평)이며, 전체 단지 면적은 약 88,107.16㎡입니다.

총 주차 대수는 508대 (지상 12대, 지하 28대)입니다.

최고층은 15층이며, 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 본건이 '지분매각'으로 진행된다는 점입니다. 낙찰자는 건물 전체가 아닌 일부 지분만을 소유하게 되므로, 향후 건물 운영, 관리, 처분 과정에서 다른 지분 소유자와의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 갈등 발생 가능성이 있습니다.

또한, '대항력 있는 임차인'의 존재는 명도 과정을 복잡하게 만들 수 있는 잠재적 위험 요소입니다. 비록 보증금 인수 의무는 없으나, 임차인이 점유를 계속하면서 발생하는 법적 절차 및 시간 지연 가능성을 고려해야 합니다.

다양한 토지이용계획 및 제한사항(보호구역, 허가구역 등)은 향후 재산권 행사에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 노원구의 실거주 및 투자 가치가 있는 아파트 지분을 경매로 취득할 수 있는 기회입니다. 지하철역과 학교, 편의시설이 인접하여 입지 조건은 양호합니다. 그러나 '지분매각'이라는 특성과 '대항력 있는 임차인'의 존재는 명확한 위험 요소로, 입찰 전 이러한 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있는 전략이 필요합니다. 감정평가액과 시세 간의 차이, 그리고 지분으로 인한 가치 하락분을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

주거 선호 지역에 위치하여 기본적인 수요가 꾸준합니다.

지하철 6호선 화랑대역 인근으로 교통 환경이 우수합니다.

감정평가액(314,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 5억 6천만원 ~ 6억 5천만원)를 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 이는 전체 소유권 기준이며, 지분 매각임을 감안해야 합니다.)

낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없다는 점은 투자 부담을 줄여줍니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 314,000,000원입니다. 최근 실거래 사례를 볼 때, 해당 면적의 전체 소유권 매매가는 5억 6천만원에서 6억 5천만원 사이로 파악됩니다. 본건은 전체 소유권의 약 51%에 해당하는 지분 매각이므로, 지분 가치를 환산하면 약 2억 8천 5백만원에서 3억 3천만원 수준으로 추정됩니다.

이러한 시장 가치와 더불어, 지분매각으로 인한 복잡성 및 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용 및 리스크 관리 비용을 고려하여, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 314,000,000원 ~ 350,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.