나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10781 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 612-7 그라시아 제4층 제404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2026.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "사가정역(7호선)" 동측 인근에 위치함. 주위는 공동주택,근린생활시설,단독주택,업무용빌딩 등이 혼재하고 있는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 사가정역(7호선)이 소재하고 버스정류장이 소재 하는 바, 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건물 내 제4층 제404호로서 외벽:석재 등 붙임 마감. 내벽:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호:샷시창호임.

이용상태

2020.12.23일자로 사용승인되고, 주거용 오피스텔로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

기본적인 급배수,위생설비,도시가스 난방설비,승강기,소화전설비,시스템에어컨 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 1단의 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<중랑구 면목동 612-7소재> 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목지구중심) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) <중랑구 면목동 612-49소재> 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목지구중심) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) <중랑구 면목동 612-58소재> 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목지구중심) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 가격시점 현재(주거용)오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 정확한 사용용도 등은 경매참여시 별도의 조사를 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10781 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 612-7 그라시아 제4층 제404호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 194,000,000원

토지면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

건물면적: 18.87㎡ (약 5.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

건축년도: 2020년 (사용승인일 2020.12.23)

1.2. 입지조건

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* 위치: 서울특별시 중랑구 면목동, 지하철 7호선 "사가정역" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 업무용 빌딩 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 사가정역(7호선) 및 인근 버스 정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 수월합니다.

1.3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2024년 8월 27일자 경기수산업협동조합의 가압류입니다.

* 인수되는 권리: 2025년 9월 10일자 강영신 씨의 주택임차권 (을구 1번)입니다. 이는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액 부분을 낙찰자가 인수하게 됩니다.

* 말소되는 권리: 을구 1번 임차권을 제외한 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2021년 11월 11일

* 확정일자: 2021년 10월 12일

* 배당신고일자: 2025년 9월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 낙찰자가 보증금 잔액 인수 가능성이 존재합니다.

1.4. 상권분석

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* 주변에 근린생활시설 및 업무용 빌딩이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 사가정역 인근으로 유동인구 확보 가능성이 있으며, 오피스텔 및 주거시설에 대한 수요가 존재합니다.

1.5. 생활정보

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* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 지상 7층 건물 중 해당 호실은 4층에 위치합니다.

* 사용 승인일: 2020년 12월 23일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 내부 설비: 기본적인 급배수, 위생, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 시스템 에어컨 등을 갖추고 있습니다.

* 이용 상태: 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 존재: 강영신 씨의 보증금 1억 5천만원에 대한 인수 위험이 본 건의 가장 큰 리스크입니다. 경매 절차에서 배당받지 못한 금액이 있다면 낙찰자가 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인의 정확한 임대 조건 및 향후 공실 리스크에 대한 별도 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획: 일부 토지 거래 허가 구역에 포함되어 있으나, 오피스텔 용도의 경우 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

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* 본 물건은 사가정역 인근의 준신축급 오피스텔로, 입지와 건물 상태는 양호한 편입니다.

* 하지만 1.5억원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자가 보증금 잔액을 인수해야 하는 위험을 수반합니다. 이는 투자 가치를 결정하는 가장 중요한 요소이므로, 인수되는 임차 보증금 규모와 임차인이 배당받을 금액을 면밀히 파악하여 실질적인 인수 금액을 산정하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

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* 최근 매매 사례(2024년 6월, 2.5억원, 24.53㎡)를 고려할 때, 임차인 리스크를 성공적으로 관리할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 사가정역 역세권에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

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* 감정가: 194,000,000원

* 최근 매매가 (유사 물건): 250,000,000원 (2024년 6월, 24.53㎡ 기준)

* 본건 건물 면적(18.87㎡) 기준 환산 시 약 192,000,000원 수준으로 시세 파악됩니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 1.5억원 중 잔액 인수 가능성을 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

* 잠재적 인수 보증금액 및 기타 위험 요소를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 본 보고서에서는 150,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.