나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10735 [1] 서울특별시 도봉구 창동 825 북한산아이파크 524동 제21층 제2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "자운초등학교"북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1호선 및 4호선 "창동역" 등이 소재하여 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 24층건 내 제21층 제2102호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등으로 마감. 창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.< 후첨 "내부구조도" 참조 >

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연결 되어있음

토지이용계획 및 제한상태

기호1):도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 준주거지역, 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물현황도 등에 의거하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 다소 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 도봉구 창동 825번지에 소재하는 북한산아이파크 524동 제21층 제2102호 아파트입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2026타경10735 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 1,155,000,000원 (115억 5천만원)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

중복사건으로 처리되고 있습니다.

1.1. 면적 정보

토지 면적: 39.99㎡ (약 12.1평)

건물 면적:

- 전용 면적: 101.92㎡ (약 30.8평)

- 공급/분양 면적: 본 물건의 공급/분양 면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 전용 면적은 101.92㎡입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 24층 건물 내 제21층 제2102호

2. 입지조건

위치: 서울특별시 도봉구 창동 825 북한산아이파크 524동 제21층 제2102호

주위 환경: 본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "자운초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 1호선 및 4호선 "창동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

단지 정보: 북한산아이파크 아파트 단지는 총 25개동, 2,061세대로 구성되어 있으며, 2004년 7월에 사용 승인되었습니다.

주차: 단지 내 총 3,210대 주차가 가능하며, 세대당 약 1.55대 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본건 부동산의 말소기준권리는 2004년 11월 3일에 접수된 제일은행 근저당권(을1)입니다.

등기부 요약:

- 소유권 보존: 삼풍물산주식회사 (2004-09-17)

- 소유권 이전: 박환용 (2004-11-03)

- 근저당: 제일은행 (240,000,000원) - 말소기준권리

- 다수의 근저당 및 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 본 경매 절차 진행 시 모두 말소될 예정입니다.

- 마지막 등기상 권리로는 주식회사 액트캐쉬대부의 임의경매개시결정(갑27)이 있습니다.

등기부채권 총액: 1,289,682,497원

인수되는 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 지역은 주거 단지 밀집 지역이며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

지역 개발 잠재력: 창동역을 중심으로 한 지역 개발 계획 및 주변 인프라 확충 가능성이 있어, 향후 상권 발전 및 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 토지이용계획상 준공업지역 및 준주거지역으로 분류되어 있어 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설: 단지 인근에 자운초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

편의 시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통: 지하철 1, 4호선 창동역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

단지 내 편의 시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이 놀이터 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 본건과 동일한 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 접수되어 혼란이 발생할 수 있으므로, 경매 진행 시 정확한 사건 정보를 확인해야 합니다.

현장 확인 제약: 감정평가 과정에서 이해관계인의 폐문 부재 등으로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 실제 이용 상황과 다소 상이할 수 있으므로, 현장 방문을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획상 규제: 본건 토지는 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대/절대), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 법률적 제한 사항이 존재합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 주거 환경에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 북부 지역의 주요 역세권에 위치한 대단지 아파트로서, 기본적인 주거 가치가 높습니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 별도의 권리 부담은 없어 보입니다.

하지만 중복 사건으로 인한 행정적 절차의 복잡성, 현장 확인의 한계, 그리고 다수의 토지 이용 제한 사항 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

명확한 권리 분석과 함께, 실제 현장 조사 및 주변 시세 비교를 통해 물건의 정확한 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

창동역 역세권 아파트라는 입지적 장점을 바탕으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

대단지 아파트로서 안정적인 수요를 확보하고 있으며, 비교적 양호한 주거 환경을 제공합니다.

권리 관계가 명확하여 특별한 법적 하자가 없어, 명도 절차 외에는 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,155,000,000원 (11억 5,500만원)

최근 매매 사례 분석 (2026년 6월~7월):

- 101.9176㎡ (약 30.8평), 19층: 1,026,000,000원 (10억 2,600만원)

- 84.4516㎡ (약 25.5평), 2층: 920,000,000원 (9억 2,000만원)

- 84.4516㎡ (약 25.5평), 10층: 965,000,000원 (9억 6,500만원)

본건은 전용 면적 101.92㎡ (약 30.8평)에 21층으로, 가장 유사한 거래 사례는 19층 101.9176㎡ 물건으로 10억 2,600만원에 거래되었습니다.

21층이라는 점을 고려할 때, 최근 거래가인 10억 2,600만원보다 높게 평가될 수 있습니다.

감정가 11억 5,500만원은 최근 거래 사례보다 다소 높은 수준입니다.

따라서, 안전한 투자를 위해 최근 매매가 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 1,050,000,000원 ~ 1,120,000,000원 (10억 5,000만원 ~ 11억 2,000만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.