나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10728 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 99-4 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 "서울중흥초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택, 관공서, 교육시설, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 노선버스 정류장 및 지하철7호선 "중화역" 이 인근에 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층건물 내 제4층 제401호로서, ('집합건축물대장' 상의 사용승인일은 2020.11.03 임) 외벽 : 석재 및 타일 붙임 마감 등. 내벽 : - 창호 : 삿시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택(후첨 : "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 제1층에 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 평지로 사다리형이며, 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 북서측으로 봉화산로 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상건물의 토지는 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) 임

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대관계는 미상임. (2) 대상 물건은 실지조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 중랑구청에서 발급받은 "집합건축물대장"상의 '건축물 현황도'를 기준으로 외부관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물개요

소재지

서울특별시 중랑구 중화동 99-4 제4층 제401호

신 주소

서울특별시 중랑구 봉화산로 73-8 (중화동)

주요 용도

공동주택 (다세대주택)

건물 구조

철근콘크리트구조, 경사지붕

사용 승인일

2020년 11월 03일

건축물 개요

총 5층 건물 중 4층에 위치한 구분 건물입니다.

1.2. 면적및가격

토지 면적

22. 30㎡ (약 6.75평)

건물 면적

29. 40㎡ (약 8.89평)

감정 평가액

357,000,000원

1.3. 경매정보

사건 번호

서울북부지방법원 2026타경10728 (1)

경매 구분

부동산 강제경매

채권자

주택도시보증공사 (상세 내용은 등기부현황 참조)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

위치

서울특별시 중랑구 중화동 소재 "서울중흥초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경

단독주택, 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택과 관공서, 교육시설, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

토지 형상 및 이용 상태

토지는 평지로 사다리형이며, 다세대주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태

건물의 북서측으로 봉화산로 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통상황

대중교통 접근성

지하철 7호선 "중화역"과 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근성

차량 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 보존

2020년 11월 16일, 다원건축주식회사

소유권 이전

2021년 03월 31일, 권굉선 (매매)

주택 임차권 (인수)

2023년 12월 15일, 신진욱 (보증금 285,000,000원). 말소 기준 권리보다 후순위이나, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

가압류

2023년 07월 17일, 근로복지공단 (2,530,000원). 본 경매의 말소기준권리로 판단됩니다.

압류

2025년 09월 24일, 잠실세무서장 (징세과)

압류

2026년 04월 14일, 국민건강보험공단 (징수부)

강제 경매 개시 결정

2026년 04월 21일, 주택도시보증공사 (285,000,000원)

등기부 채권 총액

287,530,000원

3.2. 임차인현황

임차인

고정미

보증금

0원

차임

0원

전입 일자

2024년 05월 03일

대항력

없음

비고

임차인

주택도시보증공사 (신진욱)

보증금

285,000,000원

차임

0원

전입 일자

2022년 07월 25일

확정 일자

2022년 06월 20일

배당 신고 일자

2023년 12월 15일

대항력

있음

비고

등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 보증금 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

3.3. 인수되는권리

주택 임차권

신진욱 (보증금 285,000,000원)

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와는 상이하므로, 권리 분석 시 최우선적으로 확인해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 중랑구 중화동 324-54, 다세대, 전용면적 27.55㎡, 2층, 2020년 건축, 27,500만원. (㎡당 약 9,981,851원)

* 2026년 7월 7일 거래: 서울 중랑구 중화동 157-17, 다세대, 전용면적 30.05㎡, 5층, 2014년 건축, 23,000만원. (㎡당 약 7,653,910원)

* 2026년 7월 3일 거래: 서울 중랑구 중화동 292-7, 다세대, 전용면적 65.01㎡, 4층, 2002년 건축, 37,500만원. (㎡당 약 5,768,575원)

분석

본 물건(전용면적 29.40㎡)은 2026년 7월 1일 거래된 27.55㎡ 물건과 면적 및 건축 연도(2020년식)가 유사하여 비교 가치가 높습니다. 해당 사례는 27,500만원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 998만원 수준입니다. 2026년 7월 7일 거래 사례는 면적 대비 가격이 다소 낮게 형성되어 있으므로, 본 물건의 시세 산정 시 참고하되 동일한 기준 적용은 어렵습니다. 전반적으로 중화동 일대 다세대주택 시세는 ㎡당 약 800만원에서 1000만원 선으로 파악됩니다.

5. 생활정보

교육 시설

"서울중흥초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통 편의

지하철 7호선 "중화역"을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의 시설

주변에 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경

주거 밀집 지역으로 대체로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적리스크

대항력 있는 선순위 임차인

본 물건에는 보증금 285,000,000원을 보유하고 대항력이 있는 임차인 신진욱 씨가 존재하며, 등기부상 '인수'로 명시되어 있습니다. 이는 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 할 위험이 있음을 의미합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시와 상충되므로, 이는 반드시 입찰 전 명확히 확인해야 할 최우선 리스크 요인입니다.

감정가와 시세의 차이

본 물건의 감정가는 357,000,000원이나, 최근 유사 면적의 실거래가는 27,500,000만원 수준으로 추정됩니다. 이와 같은 감정가와 실제 시세 간의 상당한 괴리는 낙찰 후의 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 중랑구 중화동 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 권리 관계상 말소되는 사항이 많아 비교적 깔끔한 편입니다.

그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인 신진욱 씨가 보증금 285,000,000원을 보유하고 있으며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금 전액을 인수할 위험이 있다는 점입니다. 또한, 감정가 대비 최근 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

역세권 입지

지하철 7호선 "중화역"이 인접하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

신축급 건물

2020년에 사용 승인된 건물로, 비교적 양호한 상태의 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

안정적인 임대 수요

다세대주택이 밀집한 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상입찰가

현재 제공된 정보에 따르면, 본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 유사 면적의 최근 실거래가(2026년 7월 1일, 27.55㎡ 기준)는 27,500만원으로, ㎡당 약 998만원 수준입니다.

* 이에 따라 본 물건(29.40㎡)의 시장 가치는 약 29,300만원 내외로 추정됩니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와, '인수 보증금 제외하고 계산'하라는 지침에 따라, 임차인 신진욱 씨의 보증금 285,000,000원은 입찰가 산정 시 직접적으로 차감하지 않습니다. (단, 이는 배당에서 전액 변제될 경우를 가정한 것이며, 실제 인수 발생 시에는 입찰가 재산정이 필요합니다.)

* 감정가(357,000,000원)보다는 시세에 근접한 수준으로, 보수적인 관점에서 290,000,000원 ~ 320,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 이 금액은 임차인 인수 부담 가능성이라는 중대한 리스크를 완전히 반영하지 않은 수치이므로, 최종 입찰가 결정 전 임차인과의 협상 결과 및 배당 내역을 반드시 확인하시기 바랍니다. 감정가 이상의 고가 입찰은 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.