나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10686 [1] 서울특별시 강북구 우이동 23-12 상아스윗빌라 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 '서라벌중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(북한산우이역, 우이신설선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제3층 제302호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등, 창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호 가) : 공부상 다세대주택(방3, 거실, 주방, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8M의 포장도로, 남측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

우이동 23-12 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2)기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10686 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 우이동 23-12 상아스윗빌라 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 256,000,000원 (25,600만원)

토지면적: 28.75㎡ (약 8.7평)

건물면적: 49.59㎡ (약 15.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 '서라벌중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(북한산우이역, 우이신설선)이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 중 제3층 제302호이며, 공부상 용도는 다세대주택입니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

도로는 서측으로 노폭 약 8M, 남측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 서울북부지방법원의 강제경매개시결정 (2026.04.14 접수, 채권자: 주택도시보증공사)입니다.

등기부등본 상 을구 3번 순위의 주택임차권(2024.12.17 접수, 채권액 250,000,000원)이 선순위로 존재합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(박미지)

보증금: 250,000,000원 (25,000만원)

차임: 0원

전입일자: 2022-09-02

확정일자: 2022-08-22

배당신고일자: 2024-12-17

대항력: 있음

비고: 집합건물 등기부 요약에 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 잔여 금액에 대해 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석 (주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석)

인근 우이동 지역의 다세대주택 시세는 최근 매매 사례를 통해 분석할 수 있습니다.

2026년 7월 거래된 사례들은 다음과 같습니다.

* 동양그린빌 (2002년식, 58.52㎡): 20,500만원 (평당 약 350만원)

* 오성빌라(B) (1995년식, 50.29㎡): 16,200만원 (평당 약 322만원)

* 솔밭그린빌 (2002년식, 62.17㎡): 26,300만원 (평당 약 423만원)

본건의 건물 면적은 49.59㎡ (약 15.0평)입니다.

유사 면적 및 연식의 거래 사례를 고려할 때, 본건의 현 시세는 대략 평당 322만원에서 423만원 사이로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본건의 예상 시세는 약 16,000만원에서 21,000만원 범위로 분석됩니다.

현재 감정가 25,600만원은 최근 거래된 유사 물건의 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 아파트, 다세대주택, 단독주택이 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

인근에는 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 북한산우이역(우이신설선)과 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 접근이 용이합니다.

교육 시설로는 서라벌중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원입니다. 등기부상 '말소: 인수' 및 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점으로 미루어 볼 때, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

감정가(25,600만원)가 주변 유사 물건의 최근 시세(약 16,000만원~21,000만원)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구, 토지거래계약허가구역 등의 규제가 있어 향후 건물 증축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

제공된 정보 및 일반적인 주변 시설 조사 결과, 현 시점에서는 특별히 문제 삼을 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구의 주거 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 입지 조건 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

하지만, 선순위 임차인의 보증금 250,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높아 낙찰자가 추가적인 재정적 부담을 떠안아야 하는 중대한 위험이 존재합니다.

또한, 감정가와 시장 시세 간의 괴리가 있어 투자 수익률에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우이동 지역의 지속적인 발전 가능성을 보고 장기적인 관점에서 투자할 수 있습니다.

* 임차 보증금 인수 부담을 감안하더라도, 시장 회복 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* (주의) 해당 물건 투자는 선순위 임차권 인수 리스크를 철저히 분석하고 관리할 수 있는 경험과 자본이 있는 투자자에게 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수되는 보증금'을 제외한 부동산의 시장 가치를 기준으로 산정합니다.

최근 거래된 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 18,000만원 내외로 추정됩니다.

감정가와 시세 차이, 그리고 인수될 수 있는 높은 임차 보증금을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원 (18,000만원)

(중요 고지) 상기 예상 입찰가는 보증금 인수분을 제외한 금액입니다. 실제 낙찰 시, 을구 3번 임차인 박 의 보증금 250,000,000원을 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 따라서 총 투자 비용은 430,000,000원(18,000만원 + 25,000만원)이 될 수 있음을 반드시 유념하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.