나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10625 [1] 서울특별시 강북구 미아동 258-34 제1층 제1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 「신일고등학교」 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남서측 인근에 지하철역(4호선: 미아역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 연와조 슬래브지붕 지상2층 지하1층건 내 제1층 제1호로서 (사용승인일: 1987.11.27) - 외벽: 석재 붙임, 적벽돌 쌓기 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실, 거실 및 주방, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사지대 내에 있는 가장형 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외, 북동측으로 약 3~4m 내외의 포장도로 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,정비구역미분류(행위제한)<도시및주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2026.4.4.~2027.4.3.),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트,지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10625 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 258-34 제1층 제1호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 39.17㎡ (약 11.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.53㎡ (약 16.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 268,000,000원

1.5. 건물 정보

건축물 용도: 다세대주택

사용승인일: 1987.11.27

구조: 연와조 슬래브지붕 지상2층 지하1층건 내 제1층 제1호

이용상태: 다세대주택 (방3, 욕실, 거실 및 주방, 현관 등)

1.6. 기타 사항

특이사항: 정비구역

특수물건정보: 정비구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 「신일고등학교」 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 남서측 인근에 지하철 4호선 미아역 및 간선·지선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(미분류, 행위제한), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2017년 2월 17일 접수된 국민은행 근저당권(을8)입니다.

3.2. 권리사항 요약

말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(근저당권, 근저당권부채권질권설정, 임의경매, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 270,746,413원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상임.

* 임대관계가 미상이더라도, 실제 점유 관계를 확인하고 명도 절차를 진행할 때 임대차 관계가 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거지대에 위치하며, 인근에 다양한 편의시설 및 상가들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

신일고등학교가 인근에 위치하며, 기타 초·중·고등학교 접근이 용이합니다.

5.2. 편의시설

지하철 4호선 미아역을 비롯한 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역 지정

본건 소재지인 미아동 258-34 일대는 2026년 5월 28일 정비구역으로 지정되었고, 2026년 1월 26일 추진위원회가 승인된 주택정비형 재개발사업 대상지입니다. 현재는 조합설립 이전 단계에 있으며, 사업 진행 과정에서 장기간이 소요될 수 있고 사업의 불확실성이 존재합니다.

6.2. 토지거래계약 허가구역

외국인 등 특정 대상자에 한해 토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있어, 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 재개발 사업 추진 구역으로 지정되어 향후 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 양호한 편입니다. 다만, 재개발 사업은 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 사업 진행 추이를 면밀히 주시해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 재개발 잠재력

사업이 순조롭게 진행될 경우, 향후 신축 아파트 입주권 획득 등을 통해 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 소액 투자 가능성

서울 시내에 위치한 다세대주택을 비교적 낮은 가격으로 취득할 기회입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역 다세대주택의 면적 48.45㎡ ~ 58.37㎡의 거래 가격은 28,300만원 ~ 31,800만원 수준입니다. 본건 건물 면적 54.53㎡ (약 16.50평)를 고려할 때, 평당 시세는 약 1,700만원 ~ 1,900만원 선으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 산정한 시세는 약 29,000만원 ~ 31,000만원으로 예상됩니다.

9.2. 권리 분석

인수되는 임차인의 보증금이 없어 권리상 부담은 없습니다.

9.3. 낙찰가 산정

감정가 268,000,000원 대비 최근 시세는 더 높은 편입니다. 재개발 사업 추진에 대한 기대감과 더불어, 건물의 노후도를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 재개발 구역이라는 점을 감안하여 감정가의 105% ~ 110% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 대략 280,000,000원 ~ 295,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다. (본 입찰가는 시장 상황, 본인의 투자 성향 및 전략에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 주변 혐오시설 정보: 검색 결과, 해당 지역(미아동 258번지 일대)은 재개발 계획이 활발히 추진되고 있으며, 공원 및 녹지 등 긍정적인 환경 요인이 주로 언급되었습니다. 특별히 혐오 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.