나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10598 [1] 서울특별시 도봉구 창동 582-21 영창하모니 제에이동 제501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ‘창2동 주민센터’ 남동측 인근에 위치한 아파트로, 주위환경은 단독주택, 다세대주택 등이 위치하는 주택지대로 인근 및 근거리에 창림초, 수송초, 수송중, 우이천 등이 소재하고 ‘덕릉로’ 주변으로 음식점, 카페, 병원, 약국 등 생활편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

북서측 근거리에 지하철4호선 ‘쌍문역’이, ‘덕릉로’, ‘도봉로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 공동주택(아파트) 내 제5층 제501호로, 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등, 창호 : PVC샷시조 등임.

이용상태

아파트로 이용중에 있음. (본건은 5층(501호), 6층(601호) 2개로 구성된 복층임)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지, 가장형 토지로서, 아파트 부지으로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 6미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

창동 582-21: 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

6층에 건축물대장상 평도상에는 표기되어 있지 않은 현관문이 있음.(번호판 601호)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10598 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 582-21 영창하모니 제에이동 제501호

신주소: 서울특별시 도봉구 덕릉로59자길 5 (창동)

건물명: 영창하모니A

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 539,000,000원

토지면적: 58.33㎡ (약 17.65평)

토지지분: 58.33㎡ (약 17.65평)

건물면적 (전용면적): 127.09㎡ (약 38.44평)

건물면적 (분양면적): 제공된 정보에 별도 명시되지 않음 (총 건물 면적 2715.18㎡ / 총 세대수 18세대 기준 추정 시 약 150.87㎡/세대)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 윤OO

특이사항: 중복사건 (2026타경10632, 2026타경11294 동시 진행)

건물 규모: 총 6층 (지하 2층, 지상 6층)

해당 물건 층수: 5층 (복층 구조로 6층 포함)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 도봉구 창동 소재 ‘창2동 주민센터’ 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통: 북서측 근거리에 지하철 4호선 ‘쌍문역’이 위치하며, ‘덕릉로’, ‘도봉로’변으로 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로접근성: 북서측으로 폭 약 6미터 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획:

* 도시지역, 준공업지역 (지구단위계획 수립 가능 여부 도시계획과 사전 협의 필요).

* 소로3류 (폭 8m 미만) 도로에 접합.

* 각종 제한사항:

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 교육환경보호구역 (최종 확인은 관할 교육청에 반드시 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 용도 한정, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

1.2. 권리분석

* 경매 개시일: 2026년 4월 2일 (채권자 윤수정 신청, 서울북부지방법원 2026타경10598)

* 말소기준권리: 2019년 7월 18일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권 (을20, 금243,700,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리 (후순위 근저당, 임의경매, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다).

* 총 등기부채권액: 443,700,000원 (을20, 을22, 을23, 갑22, 갑23, 갑24의 합계 추정)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계: 미상. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 주거환경: 본건이 위치한 창동 일대는 주택가가 밀집된 지역으로, 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 생활편의시설: ‘덕릉로’ 변을 따라 음식점, 카페, 병원, 약국 등 다양한 생활편의시설이 위치하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 창림초, 수송초, 수송중 등 교육기관이 인근에 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 자연환경: 우이천이 인접해 있어 일부 세대에서는 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 북서측 근거리에 지하철 4호선 ‘쌍문역’이 위치하고 있으며, ‘덕릉로’, ‘도봉로’변 버스정류장을 통해 다수의 노선 이용이 가능하여 서울 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 교육: 창림초, 수송초, 수송중 등 도보 통학 가능한 거리에 학교가 있어 자녀 교육에 적합합니다.

* 편의시설: ‘덕릉로’ 주변의 상업시설, 그리고 ‘창2동 주민센터’ 등이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장 상 표기 오류: 6층에 건축물대장 상 평면도에는 표기되지 않은 현관문(601호)이 존재한다는 점은 건축물 현황과 공부 상의 불일치를 의미합니다. 이는 향후 건물 관리 및 처분 시 문제가 될 수 있으며, 복층 구조인 501호의 가치에도 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 현재 거주 중인 임차인이 있거나 추후 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되었으나, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 중복 경매 사건: 본건 외 2건의 추가 경매 사건이 동시에 진행 중입니다. 이는 채무 관계가 복잡하거나, 경매 절차에 변동이 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 토지거래 허가구역 지정: 본건 토지는 2026년 12월 31일까지 아파트 용도에 한해 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동의 영창하모니 아파트로, 지하철 4호선 쌍문역과의 접근성이 양호하고 주변에 교육 시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다. 전용면적 127.09㎡(약 38.44평)의 넓은 복층 구조는 실거주 목적에 부합하며, 감정가는 5억 3,900만원입니다.

다만, 6층 부분의 건축물대장 상 불일치, 임대차 관계 미확인, 중복 경매 사건 진행 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 투자 결정 시 이러한 부분들을 충분히 고려하고 상세한 현장 조사를 통해 위험 요소를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 4호선 쌍문역 역세권 및 편리한 교통망 확보.

* 주변 학군 우수 및 다양한 생활 편의시설 근접.

* 넓은 면적(127.09㎡)의 복층 구조로 실거주 만족도 및 잠재적 가치 상승 기대.

* 감정가(539,000,000원) 대비 향후 시세 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금(0원)이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 539,000,000원을 기준으로 하되, 언급된 잠재적 리스크(건물 구조 상이, 임대차 관계 불확실성, 중복 사건 등)와 본인의 자금 계획, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 6층 부분의 건축물 현황과 임대차 관계에 대한 철저한 확인을 통해 발생 가능한 추가 비용을 예측하고 이를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.