나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10644 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 508-6 더하이어 제11층 제1105호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동에 소재하며 지하철역 "망우역" 남동측 인근에 위치함. 주 위는 공동주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 "망우역" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물내 제11층 제1105호로서 (사용승인일: 2013.09.05) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서 아파트, 업무시설, 근린생활시설 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 6m 내외, 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도 시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉9존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위 한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대 상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026 .8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10644 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 508-6, 더하이어 제11층 제1105호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

건물구조: 철근콘크리트구조, 지상 15층 중 11층

사용승인일: 2013년 9월 5일

감정가: 101,000,000원

토지면적: 3.88㎡ (약 1.17평)

건물면적: 12.02㎡ (약 3.64평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

특이사항: 정비구역, 재정비촉진지구, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

위치: 서울특별시 중랑구 망우동, 지하철 망우역 남동측 인근에 위치함.

주변환경: 공동주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통: 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 망우역이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됨.

도로: 본건 토지는 서측으로 노폭 약 6m, 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2026년 4월 7일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정(채권액 127,957,314원)임.

인수되는 권리:

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (보증금 126,000,000원). 2022년 11월 1일 확정일자를 받았으며, 2022년 12월 5일 전입하여 대항력이 있음. 이 보증금 126,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 것으로 판단됨.

말소되는 권리: 위 주택임차권 외 모든 권리(강제경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

주의사항: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하므로, 임차인의 보증금 126,000,000원을 반드시 인수해야 하는 점을 유의해야 함.

4. 상권분석

지역 특성: 망우역 인근의 주거 및 상업 혼합 지역으로, 주변에 다양한 주거 형태 및 근린생활시설이 밀집해 있음.

유동인구 및 접근성: 망우역을 중심으로 유동인구가 있으며, 대중교통 접근성이 뛰어나 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

개발 가능성: 재정비촉진지구로 지정되어 있어 장기적인 도시 개발 계획에 따른 상권의 성장 및 가치 상승이 기대됨.

5. 생활정보

주변시설: 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

주거 형태: 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 주거 공간임.

교통: 망우역을 이용한 서울 도심 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통망을 갖춤.

6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수: 126,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 낙찰자가 추가로 부담해야 함. 이는 실질적인 투자 비용을 크게 증가시키는 요인임.

작은 면적: 전용면적 12.02㎡ (약 3.64평)으로 매우 협소하여, 임대 또는 매매 시 특정 수요층에 제한될 수 있으며, 환금성이 떨어질 수 있음.

재정비촉진지구 관련 사항: 개발 진행 과정에서 소음, 먼지 등 일시적인 불편이 발생할 수 있으며, 향후 재개발 또는 정비 사업 관련 추가적인 비용 부담이나 계획 변경 가능성도 배제할 수 없음.

주변 혐오시설: 현재 확인된 정보나 관련 검색 결과상 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 망우역 역세권에 위치하며 재정비촉진지구 내에 있어 향후 발전 가능성을 지니고 있음.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 126,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점은 매우 큰 부담으로 작용하며, 전용면적이 12.02㎡로 매우 작은 점 또한 투자 시 신중한 고려가 필요한 부분임.

투자자는 인수되는 보증금을 포함한 총 투자 비용과 소형 주택의 임대 수익률, 그리고 장기적인 시세 차익 가능성을 면밀히 분석하여 의사결정을 내려야 함.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 망우역 인근에 위치하여 직장인 등 소형 주택을 찾는 수요층의 확보가 용이할 수 있음.

지역 개발 잠재력: 재정비촉진지구 내에 있어 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승을 기대할 수 있음.

소액 투자 가능성 (단, 인수 보증금 고려): 인수되는 보증금을 제외한 낙찰가 기준으로는 상대적으로 소액 투자가 가능할 수 있으나, 총 지출 비용은 신중히 검토해야 함.

1인 가구 수요: 지속적으로 증가하는 1인 가구 트렌드에 부합하는 원룸 주택임.

9. 예상 입찰가

감정가: 101,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 126,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 주변 연립/다세대 매매 정보는 면적이 45.2㎡ ~ 52.4㎡로 본 물건(12.02㎡)과 큰 차이가 있음. 이러한 대형 평형대의 매매가는 150,000,000원에서 587,000,000원까지 다양하게 분포함. 본 물건의 작은 면적을 고려할 때, 이러한 정보만으로 직접적인 시세 산정은 어려움. 소형 도시형생활주택의 경우, 면적당 가격이 오히려 높게 형성되는 경우도 많음.

예상 입찰가 산정:

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 126,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 투자 비용은 (낙찰가) + 126,000,000원이 됨. 따라서 실질적인 총 지출 비용이 합리적인 수준이어야 투자가치가 있음.

감정가 101,000,000원 대비 인수 보증금이 더 높은 상황이므로, 낙찰가 자체는 감정가보다 낮게 책정될 가능성이 높음.

보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 80% 수준으로 낙찰가를 예측함.

* 최소 예상 낙찰가: 101,000,000원 * 70% = 70,700,000원

* 최대 예상 낙찰가: 101,000,000원 * 80% = 80,800,000원

따라서, 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 사이로 고려하는 것이 합리적임. 이 경우 총 지출 비용은 약 201,000,000원 ~ 211,000,000원 수준이 될 것임. 투자자는 이 금액이 향후 예상 임대수익 및 시세와 비교했을 때 적정한지 면밀히 판단해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.