나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경138 [1] 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울신구로초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(구로역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상20층건내 제3층 제304호로서, 외 벽 : 석재 붙임, 판넬 붙임 등, 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로서, 업무시설, 도시형생활주택 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 15m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경138 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

감정가: 105,000,000원

토지면적: 3.60㎡ (약 1.19평)

토지지분: 3.6㎡ (약 1.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.47㎡ (약 6.44평)

건물지분: 19.47㎡ (약 6.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제3층 제304호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

건축물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상20층 건물 내 제3층 제304호

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비

2.3. 토지 이용 및 규제 현황

토지형상 및 이용상태: 장방형의 토지로서, 업무시설, 도시형생활주택 등 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 북서측 및 남서측으로 노폭 약 15m 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역

* 일반상업지역 (2003-09-02)

* 도로 (접합)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27) <건축법>

* 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m) <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이: (특이사항 없음)

기타 참고사항: 임대관계는 미상

3. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울신구로초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 복합적인 상업 및 주거 지역입니다.

* 교통: 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(구로역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 물건지 북서측 및 남서측으로 약 15m 폭의 도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 1월 17일자 국민건강보험공단 압류 (갑7)

* 선순위 임차인 분석:

* 임차인: 최수연 (최 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 12일

* 확정일자: 2022년 3월 25일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 비고: 인수 보증금 합계 0원 (단, 아래 물건명세서 참고)

* 집합건물 등기부 요약:

* 을5 (2025.07.03 접수): 주택임차권, 권리자 최수연, 권리금액 130,000,000원, 말소: 인수. (전입일자: 2022-04-12, 확정일자: 2022-03-25)

* 갑6 (2026.05.04 접수): 강제경매, 채권자 최수연, 권리금액 130,000,000원, 말소: 말소. (사건번호: 2026타경138)

* 을5 주택임차권의 경우, 접수일자(2025.07.03)가 말소기준권리(2024.01.17 압류)보다 늦지만, '인수'로 표시되어 있어 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026년 9월 29일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기(2025.07.03.접수, 임차인 최수연)는 보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 않습니다.

* 권리분석 종합:

* 본 물건은 선순위 대항력 있는 임차인 최수연이 존재하며, 보증금 130,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.

* 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 추가로 부담해야 합니다.

* 총 인수 보증금: 130,000,000원

5. 상권분석

* 본 건물은 서울신구로초등학교 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 도심의 일반적인 상업 및 주거 복합 지역의 특성을 보입니다.

* 업무시설(오피스텔)과 도시형생활주택이 함께 있어 직장인 및 1인 가구 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 상권의 활성화 정도는 주변 인프라 및 유동인구에 따라 달라질 수 있으나, 구로역 역세권이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

6. 생활정보

* 건물 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 지하 3층/지상 20층 건물 중 3층에 위치

* 내부 상태: 통상적인 오피스텔의 내부 구조 및 설비 (위생, 급배수, 난방, 승강기 등) 갖추고 있음.

* 주변 시설: 서울신구로초등학교가 인근에 있으며, 구로역을 중심으로 다양한 상업, 편의, 교통시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 130,000,000원의 임차인 보증금을 낙찰자가 추가로 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 시장가보다 높아질 수 있습니다. 이는 투자 수익률에 상당한 영향을 미칩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 여러 규제가 존재합니다. 특히 토지거래허가구역 지정은 외국인 또는 특정 용도 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한 사항입니다.

* 임대관계 미상: 현재 공실 상태인지, 임대가 되고 있는지 여부가 명확하지 않아 명도 및 임대차 관련 추가 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 구로역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있다는 장점이 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 투자 비용이 시장 시세보다 높아질 가능성이 크며, 투자 대비 수익률을 신중하게 고려해야 합니다. 해당 지역의 오피스텔 시세와 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여, 인수되는 보증금을 감안한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 구로역 역세권 입지로 교통 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 최근 실거래가(2025년 9월, 3층 기준 104,000,000원) 및 감정가(105,000,000원) 대비 상당한 금액의 임차인 보증금이 인수되는 물건으로, 유찰될 가능성이 높습니다.

* 소형 면적(전용 19.47㎡)으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2025년 9월, 3층, 104,000,000원)와 감정가(105,000,000원)를 고려할 때, 본 물건의 시세는 약 105,000,000원 내외로 판단됩니다.

그러나 본 물건은 130,000,000원의 임차인 보증금이 매수인에게 인수되는 조건이므로, 낙찰가가 105,000,000원이더라도 실제 총 매입 비용은 105,000,000원(입찰가) + 130,000,000원(인수 보증금) = 235,000,000원이 됩니다. 이는 최근 시세보다 현저히 높은 금액입니다.

따라서, 투자 가치를 확보하기 위해서는 매우 낮은 금액으로 입찰에 참여해야 합니다. 대항력 있는 임차인 인수 부담과 향후 명도 및 재임대 가능성, 그리고 시세 하락 위험 등을 고려하여, 60,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

이 경우 총 매입 비용은 60,000,000원(입찰가) + 130,000,000원(인수 보증금) = 190,000,000원이 됩니다. 이는 여전히 시장가보다 높은 금액이므로, 투자 시 각별한 주의가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.