나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10570 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 138-149 더힐스테이 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "신도봉중학교" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 공 동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인근에 지하철 4호선(쌍문역)등이 소 재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 5층 502호로서, 외벽: 석재타일 및 판넬 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 세장형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북측으로 세로한면의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 도심 공공주택 복합지구<공공주택 특별법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교 육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-11-11)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단 독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한 허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 내부계단으로 출입가능한 다락이 소재하는 것으로 조사되었는 바, 경매 진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10570 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 138-149 더힐스테이 제5층 제502호

건물명: 더힐스테이

용도: 다세대주택

총 층수: 5층 건물 중 5층

건물 사용승인일: 2021년 05월 21일

1.3. 면적 정보

토지면적: 30.33㎡ (약 9.18평)

건물면적: 49.97㎡ (약 15.12평)

토지지분: 30.33㎡ (약 9.18평)

건물지분: 49.97㎡ (약 15.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정평가 정보

감정가: 552,000,000원

감정평가서 요약:

- 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "신도봉중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

- 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선(쌍문역) 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

- 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 5층 502호로서, 외벽: 석재타일 및 판넬 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시창임.

- 다세대주택으로 이용중임.

- 난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어 있음.

- 본건 소재 토지는 세장형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

- 본건 소재 토지 북측으로 세로한면의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 도심 공공주택 복합지구, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항: 내부 계단으로 출입 가능한 다락이 소재하는 것으로 조사되었는바, 경매 진행 시 재확인 바람.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주택 밀집 지역입니다. "신도봉중학교" 북서측 인근에 자리하고 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 단지 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 4호선인 쌍문역이 인근에 위치하여 서울 도심으로의 접근성이 양호합니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건 토지는 북측으로 포장된 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번, 2022년 08월 29일 접수된 근저당권 (채권최고액 450,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 주요 권리사항

* 을구 2번, 2025년 09월 22일 접수된 주택임차권: 권리자 김주성, 임차금액 80,000,000원. 해당 권리는 인수 대상입니다.

* 전입일자: 2021년 08월 27일

* 확정일자: 2021년 08월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액 부분은 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리

갑구 1번 (소유권보존), 갑구 3번 (신탁등기말소), 을구 1번 (근저당권, 말소기준), 갑구 4번 (압류, 말소), 갑구 5번 (가압류, 말소), 갑구 6번 (압류, 말소), 갑구 7번 (압류, 말소), 갑구 8번 (압류, 말소), 갑구 9번 (강제경매, 말소) 등의 권리들이 등기되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 등기부채권 총액

830,000,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 쌍문동 일대는 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 인근에 지하철역이 위치하고 있어 유동인구 및 소비력을 기대할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업지구나 중심상업지구와는 거리가 있어 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 인근 지역 내 마트 및 편의점 등 소규모 상업시설 이용 가능.

* 의료: 병원 및 의원 등 의료시설 접근 가능.

* 문화/여가: 공원 및 주민센터 등 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 교육시설

* 인근에 신도봉중학교가 위치하고 있으며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 주변 환경

전반적으로 주거 단지 위주로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험

을구 2번 주택임차권은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않습니다. 임차인 김주성 씨의 보증금 80,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 부담해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 낙찰자가 임차인에게 직접 추가 보증금을 지급할 의무가 없다는 의미로 해석될 수 있습니다. 그러나 임차인의 보증금 전액이 경매 대금을 통해 충당되어야 하는 점은 반드시 유의해야 할 사항입니다.

6.2. 내부 다락 존재 가능성

감정평가서에 따르면, 본건 내부에 출입 가능한 다락이 조사되었다는 내용이 있습니다. 이는 공부상 면적과 실제 이용 면적 간의 차이가 있거나, 불법 증축 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 재확인하여야 합니다.

7. 종합 의견

본건 서울북부지방법원 2026타경10570 (1) 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 신축 다세대주택입니다. 비교적 신축 건물이라는 점과 대중교통 이용이 편리하다는 점은 장점으로 볼 수 있습니다. 그러나 현재 등기부상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 80,000,000원이 매각으로 인해 전액 변제되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 또한, 내부 다락의 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 감정가가 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 보여 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 준공되어 비교적 최신 연식의 건물이므로 관리 상태 및 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 교통 편리: 지하철 4호선 쌍문역 및 버스정류장이 인접하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 주거 편의성: 주변에 주택가와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 조건(신축 연식, 전용 면적)을 고려했을 때, 시세는 약 220,000,000원에서 250,000,000원 사이로 추정됩니다.

본건은 대항력 있는 임차인(보증금 80,000,000원)이 존재하며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 임차인의 보증금 전액이 경매 대금으로 충당되지 않을 경우 차액은 낙찰자가 인수해야 하는 점을 감안해야 합니다.

따라서, 시장 가격을 기준으로 하되, 임차인 관련 위험을 반영하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

추천 예상 입찰가: 2억 5천만원.

본 입찰가는 시장 가격 범위 내에서 보수적으로 산정한 금액이며, 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 온전히 회수될 수 있다는 가정 하에, 낙찰 후 추가적인 보증금 부담이 없다는 전제 하에 고려될 수 있는 금액입니다. 다만, 임차인의 보증금 회수 가능성에 대한 면밀한 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.