나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경113 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 508-34 예원캐슬 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전일 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "망우역" 남측 인근에 위치하며,본건 일대는 오피스텔과 도시형 생활주택을 중심으로 인근에 상업 및 편의시설 등이 소재하는 기존 주택지역이며 주거용으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 ,인근에 지하철역과 버스정류장이 소재하여 대중 교통 이용 편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 오피스텔과 도시형생활주택 건물로서 외벽: 인조석 판붙임 마감 내벽:벽지도배 및 인테리어 타일붙임 창호: PVC 이중창호

이용상태

현재 오피스텔로 이용중임

설비내역

난방설비, 위생설비,소방설비,승강기설비, 보안설비 등 갖추어 있음. 본건 단지 전체에 옥내 자주식 주차 1대분(103.49 평방미터)과 옥내 기계식 주차 18대분(105.75평방미터)의 주차공간이 확보되어 있음(개별 호실당 0.543대)

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서 전체적으로 평탄한 지상에 건축되어 있으며, 오피스텔,근린생활시설, 도시형생활주택 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 로폭 약 6m의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역,가축사육제한구역,대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할,비행안전제3구역(전술),재정비촉진지구,재정비촉진지구(상봉9존치관리지역),과밀억제권역 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26 ~2026.8.25), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20 ~2026.12.31)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

본 물건은 서울특별시 중랑구 망우동 508-34 예원캐슬 제3층 제302호에 소재한 오피스텔입니다. 사건번호는 서울북부지방법원 2026타경113(1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 우OOO입니다.

1.2. 물건 내역

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 282,000,000원

* 토지 면적: 11.65㎡ (약 3.52평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 50.91㎡ (약 15.40평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "망우역" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔과 도시형 생활주택을 중심으로 상업 및 편의시설이 소재하는 기존 주택지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철역(망우역)과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (주식회사청운종합건설) - 2012-09-05

* 갑2: 소유권이전 (김영자) - 2014-02-14

* 을6: 근저당권 (우리은행) - 2018-07-30, 151,200,000원 (말소기준권리)

* 갑3: 소유권이전청구권가등기 (김진희) - 2024-08-12 (매매예약)

* 갑4: 가압류 (김정아) - 2025-07-23, 300,000,000원 (말소)

* 갑5: 임의경매 (우리은행) - 2026-04-20, 121,307,341원 (말소)

본 경매 사건(갑5)은 우리은행에 의해 신청되었으며, 말소기준권리인 을6 근저당권(2018-07-30)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

현재 파악된 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없으며, 임대차 관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: (내용 없음)

현재까지 파악된 정보로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건 일대는 오피스텔 및 도시형 생활주택 밀집 지역으로, 인근에 다양한 상업 및 편의시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m, 육군수도방위사령부 관할, 비행안전제3구역(전Tactical))

* 재정비촉진지구, 재정비촉진지구(상봉9존치관리지역)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

특히, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 제한사항을 확인해야 합니다. 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 오피스텔 및 도시형생활주택 건물입니다. 외벽은 인조석 판붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 타일 마감, 창호는 PVC 이중창호로 시공되었습니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

5.2. 설비내역 (주차 포함)

* 난방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 보안설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차 공간: 옥내 자주식 주차 1대분(103.49㎡), 옥내 기계식 주차 18대분(105.75㎡)이 확보되어 있으며, 개별 호실당 평균 0.543대의 주차 공간이 제공됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 실제 거주 중인 임차인이 있거나, 보증금 및 차임에 대한 정보가 불분명할 수 있습니다. 명도 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 특정 용도(아파트 등)나 대상자(외국인 등)에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있어, 향후 매매 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2012년 8월 30일 사용 승인된 건물로, 15년차(2026년 기준)가 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다. (검색 결과 기준)

7. 종합 의견

본 물건은 망우역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 발전 가능성이 있는 지역에 소재합니다. 오피스텔로 현재 이용 중이며, 기본적인 생활 편의시설과 주차 공간을 갖추고 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 토지거래허가구역이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 권리관계상 낙찰로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, 임차인 관련 사항은 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 망우역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 재정비촉진지구 지정: 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 오피스텔 활용: 현재 오피스텔로 이용 중이며, 주거 및 업무용으로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 282,000,000원입니다. 제공된 JSON 데이터에는 건물 및 토지 정보는 포함되어 있으나, 최근 시세나 실거래가를 직접적으로 파악할 수 있는 정보는 포함되어 있지 않습니다.

주변 시세 분석 결과, 예원캐슬과 유사한 면적(50.91㎡)의 오피스텔 실거래가는 2021년 7월 2층 매물이 1억 6,900만원에 거래된 사례가 확인되었습니다. 또한, '망우동 예원캐슬(도)'의 41㎡ 타입 실거래가가 2025년 11월 9층에 1억 8,700만원으로, 2023년 3월 5층에 1억 8,000만원으로 거래된 사례가 있습니다. 월세 거래로는 2025년 5월 1,000/65만원에 4층이 거래된 기록도 있습니다.

다른 유사 건물인 '효성 써너스빌 에코'의 26Am² (약 8평) 면적도 2026년 7월 10층에 1억 7,000만원에 실거래된 사례가 있습니다.

제공된 감정가 282,000,000원은 최근 실거래가 평균(약 1억 7천만원~1억 9천만원 수준)보다 높은 편입니다. 이는 감정 시점과 현재 시점 간의 시세 변동, 또는 감정평가 기준의 차이일 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최근 6개월~1년 내 유사 면적 및 건물의 실거래가 추이 분석

* 현재 시장에 나와 있는 매물들의 가격대를 파악하여 적정 가격 범위 설정

* 건물의 관리 상태, 내부 컨디션, 공실률 등을 고려한 실질적인 임대 수익률 분석

* 명도 관련 예상 비용 및 소요 시간 고려

현 시세 기준으로 감정가 282,000,000원과 최근 실거래가(약 1억 7천만원~1억 9천만원) 간의 차이를 감안할 때, 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요해 보입니다. 다만, 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력은 긍정적인 요인입니다.

구체적인 예상 입찰가는 주변 부동산 전문가와 상의하거나, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 보다 정확하게 산정하시는 것을 권장합니다. 현재로서는 감정가 대비 낮은 가격에서, 시장 가격과의 괴리를 고려한 가격대를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.