나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10561 [1] 서울특별시 강북구 미아동 1355 미아한일유앤아이 108동 제12층 제1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 '창문여자고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 교육시설 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공지붕 17층 아파트 내 제12층 제1201호로서, 외벽 : 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

집합건축물대장상 아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 냉난방설비, 옥내소화전, 도시가스설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로와 공도가 동측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77~ 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8. 26 ~ 2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20 ~ 2026. 12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강북구 미아동 1355번지에 소재하는 미아한일유앤아이 108동 제12층 제1201호 아파트입니다. 사건번호는 서울북부지방법원 2026타경10561 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 9억 6,900만원이며, 토지면적은 64.08㎡(약 19.4평), 건물면적은 129.78㎡(약 39.3평)으로 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다. 채권자는 김 입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 '창문여자고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 교육시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 아파트 단지내 도로와 동측으로 공도가 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다. 토지는 완경사지의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하며, 일부 지역의 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2010년 10월 27일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권(을10)입니다. 본건 등기부등본상 소유권보존은 미아타운재건축주택조합(2003.01.13)이며, 소유권이전은 옥현종(2003.04.04, 매매)으로 확인됩니다. 이후 다수의 근저당권(농협중앙회, 김용휘, 우리은행)과 임의경매(김용휘)가 설정되었습니다. 총 등기부채권 금액은 767,260,000원입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 물건명세서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 제공된 자료상 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는 것으로 보입니다. 다만, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 항상 염두에 두어야 하며, 이 경우 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 미아동은 주거지역으로서 비교적 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 다양하게 분포하여 주민들의 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 인근에 공동주택 단지가 밀집해 있어 탄탄한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 교육시설(창문여자고등학교 인근)이 위치하고 있어 자녀가 있는 가구의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 미아한일유앤아이 아파트로, 2002년 11월 29일에 사용승인되었습니다. 총 8개동, 384세대로 구성되어 있으며, 최고 17층, 최저 2층 건물 중 본건은 12층에 위치하여 조망 및 일조권 확보에 유리할 수 있습니다. 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다. 주차는 총 130대(지상 12대, 지하 12대, 전기차충전기 지하 11대) 수용 가능하나, 384세대 대비 주차 공간이 부족한 편입니다. 위생 및 급배수, 승강기, 냉난방, 도시가스, 옥내소화전 등의 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 이 권리의 내용과 범위에 따라 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 수 있으므로, 반드시 물건명세서 및 현장 조사를 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

384세대 대비 총 주차 대수 130대는 주차 공간 부족 문제를 야기할 수 있으며, 이는 거주 만족도 저하 또는 추가적인 주차 관련 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

건물 사용승인일이 2002년으로, 약 24년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정된 점은 향후 거래 시 확인이 필요한 부분입니다. (외국인 등 특정 대상자에게 적용될 수 있습니다.)

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사하고, 지도 서비스 등을 통해 혐오시설과의 거리 및 위치를 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강북구 미아동이라는 준수한 입지에 자리한 아파트 경매 물건입니다. 넓은 전용 면적(약 39.3평)과 안정적인 주거 환경, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 비록 건물 연식은 다소 있으나, 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 재건축 등의 잠재적 가치 상승 요인도 기대해 볼 수 있습니다. 등기부상 권리 관계는 명확하나, 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성과 부족한 주차 공간은 반드시 사전 조사 및 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 도심 지역(강북구 미아동)에 위치하여 실거주 목적 및 투자 가치가 높습니다.

전용 면적 129.78㎡(약 39.3평)의 넓은 면적은 다인가족의 실거주나 임대 수요 확보에 유리합니다.

주변 개발 계획이나 재건축 가능성 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 합리적인 수준에서 낙찰받을 경우 시세 대비 저렴한 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 5월, 본건과 유사한 면적(84.55㎡ ~ 111.3㎡)의 아파트가 6억 7천만원에서 7억 6천만원 사이에서 실거래되었습니다. 본건은 이보다 넓은 129.78㎡(약 39.3평)임을 고려할 때, 이러한 시세 수준을 기준으로 삼아 접근해야 합니다.

본건의 감정가는 9억 6,900만원이며, 채권 총액은 7억 6,726만원입니다. 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 볼 때, 소멸되지 않는 권리(지상권) 및 주차 공간 부족 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적인 시각으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

종합적인 시세 분석 및 경매 시장 상황을 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 9억 2,000만원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.