나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4487 [1] 서울특별시 양천구 신월동 331-68 제2층 제4호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울과학수사연구소" 남서측 인근에 위치하고 있 으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 위치한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물내 제2층 제4호로서, (사용승인일: 1994.11.12) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 세장형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m) <군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4487 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 331-68 제2층 제4호 (새 주소: 서울특별시 양천구 지양로17길 34)

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제4호 (사용승인일: 1994.11.12)

토지면적: 23.00㎡ (약 6.96평)

건물면적: 29.49㎡ (약 8.92평)

감정가: 85,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거지대로 구성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

접근성: "서울과학수사연구소" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리관계:

본 건의 말소기준권리는 2024년 09월 26일 접수된 주식회사제이씨제이대부의 근저당권(을6)입니다.

따라서, 해당 근저당권보다 후순위인 권리들(을6-2, 갑17 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 이력: 임영민(1995.03.30), 한은미(2008.09.23), 이상진(2009.01.05), 권효례(2026.04.09, 상속) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

인수되는 권리: 공부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 등록된 지상권은 없습니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 명시된 임차인 정보는 없습니다. 다만, 임대관례 및 기타사항은 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 주거지대에 속해 있어, 주거 목적의 수요가 있을 것으로 판단됩니다. 주변에는 주거 시설 외에 기본적인 생활 편의시설들이 자리하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본 건은 서울특별시 양천구 신월동 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에는 신월초등학교, 양서중학교 등 교육 시설과 공원, 로컬 상점 등 일상생활에 필요한 편의시설이 분포하고 있습니다. 인근에 서울과학수사연구소가 있습니다. 주변 지도 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1994년 사용 승인된 건물로, 건축한 지 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 본 토지는 외국인 등 특정 대상에게 토지거래계약 허가 구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25. 및 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)으로 지정되어 있어, 허가 없이는 거래에 제한이 따릅니다. 이는 잠재적 매수층을 제한할 수 있는 중요한 요소입니다.

건물 표제부 상 호수 표기 오류: 공부상 '2층 4호'이나, 출입문에는 '204호'로 기재되어 있어 현장 확인 및 등기부상 호수와 실제 점유 호수 간의 일치 여부 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 적다는 장점이 있습니다. 주거지대라는 입지적 특성과 주변 생활 인프라 접근성 또한 보통 수준입니다. 그러나 30년 이상 경과한 건물 노후화, 그리고 특히 외국인 및 특정 용도 매수 시 거래 허가가 필요한 토지거래계약 허가구역이라는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 공부상 호수와 실제 호수 표기 불일치 사항은 반드시 현장 방문 시 확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 확보가 용이합니다.

* 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

* 실거주 또는 임대 목적의 소형 주택으로 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 85,000,000원입니다. 주변 유사 연식의 연립주택(1981년식, 55.27㎡)이 2026년 5월 210,000,000원에 거래된 사례를 참고할 때, 본 건(29.49㎡, 1994년식)의 경우 평당 약 380만원으로 환산 시 약 112,000,000원 수준의 시장 가치가 산정될 수 있습니다. 다만, 본 건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 잠재적 매수자의 범위가 제한될 수 있습니다. 이러한 제한 요소를 고려하여, 감정가 대비 약 110~120% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제시합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 매각 조건, 경쟁자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.