나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100666 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1524-1 서초클레어 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 노바밸류 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 "서초역(2호선)" 및 "남부터미널역(3호선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2020.08.28) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 샤시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중입니다. < 후첨 '내부구조도' 참조 >

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로 및 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 서초클레어 5층502호

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100666 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1524-1 서초클레어 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 544,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 물건 개요

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서초클레어" 건물 내 5층 502호에 위치한 다세대주택입니다.

총 6층 건물 중 5층에 해당하며, 사용승인일은 2020년 08월 28일로 비교적 신축에 속합니다.

1.2. 건물 정보

전용면적: 29.43㎡ (약 8.90평)

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

사용승인일: 2020년 08월 28일

층수: 5층 (총 6층)

설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 토지 정보

토지면적: 16.43㎡ (약 4.97평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

지하철 2호선 "서초역"과 지하철 3호선 "남부터미널역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제3종일반주거지역

* 상대보호구역 (토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에관한허가구역 (허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.)

* 토지거래계약에관한허가구역 (허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 압류(반포세무서장, 2022.10.28.)가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

(제시된 정보상으로는 지상권 등 별도 인수 대상 권리 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 483,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 01월 27일

* 확정일자: 2021년 04월 01일

* 배당신고일자: 2023년 04월 07일

* 대항력: 없음

* 비고:

위 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 특별매각조건

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서 임차인의 보증금 관련하여 매수인이 인수할 금액은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서초동 일대는 다세대주택과 더불어 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역입니다.

지하철역 접근성이 양호하여 유동인구 및 접근성이 있는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: "서울고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 지하철 2호선 서초역, 3호선 남부터미널역 인접.

* 편의시설: 주위 환경 설명상 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 토지이용계획상 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 관련

* 임차인 최 는 대항력이 없으며, '인수 보증금 0원' 조건으로 인해 매수인이 임차보증금을 인수할 위험은 없습니다. HUG의 조건부 매각으로 인해 해당 리스크는 해소된 것으로 보입니다. '선순위임차권'이라는 문구는 특이사항으로 기재되어 있으나, 법적 효력은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서초구의 역세권 지역에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 다세대주택입니다.

지하철역 접근성이 우수하고 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 좋습니다.

권리분석상 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 토지이용계획상의 여러 제한 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물(2020년 사용승인)로 내부 상태 양호 예상

* 서초역, 남부터미널역 인근 더블 역세권 입지

* 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확함

* 다세대주택 밀집 지역으로 향후 개발 잠재력 보유 가능성 (장기적 관점)

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 면적 및 입지가 유사한 "엘린하우스" 5층 (29.19㎡)이 2026년 7월 14일에 410,000,000원에 거래되었습니다.

이는 1㎡당 약 1,405만원 수준입니다.

본건의 전용면적(29.43㎡)을 고려할 때, 시장 시세는 약 41,300만원 내외로 추정됩니다.

감정가는 544,000,000원으로, 시장 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가는 시장 시세 및 경매 투자 수익률을 고려하여 결정해야 합니다.

위 분석을 바탕으로, 안정적인 낙찰을 기대하며 예상 입찰가는 430,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.