나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50508 [1] 서울특별시 은평구 구산동 177-8 트라움하임구산 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2026.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택,공동주택,단독주택,근린생활시설,학교 등이 혼재된 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 "6호선 구산역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상 4층건 내 3층 303호로서 외벽:화강석붙임마감 등. 내벽:벽지 붙임 등. 창호:PVC 이중창호임.

이용상태

2020.01.30일자로 사용승인되고, 방2,거실,주방,욕실,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비,도시가스 개별난방설비,승강기설비,지하주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 다소 경사지에 소재한 자체기반 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장된 도로에 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 제원

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50508 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 177-8 트라움하임구산 3층 303호 (신규 주소: 서울특별시 은평구 갈현로15길 11-14)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 현황

건축연도: 2020년 1월 30일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층 / 지상 4층 건물 중 3층 303호

총 세대수: 15세대

전용면적: 40.77㎡ (약 12.33평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 현황

토지면적: 25.55㎡ (약 7.73평)

토지지분: 25.55㎡ (약 7.73평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 333,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다. 일부 후기에서는 언덕에 위치하여 날씨가 좋지 않을 때 이동이 불편할 수 있으며, 주변 편의시설이 많지 않다는 의견도 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 "구산역" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 구산마트 버스정류장까지 도보 약 2분 거리에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 5월 6일 접수된 홍주희의 근저당권 (65,000,000원) 입니다. 매각으로 인해 근저당권, 압류, 임차권 등기 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 정진우 (주택도시보증공사(HUG) 보증)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-09

확정일자: 2021-02-22

배당신고일자: 2025-03-13

대항력: 없음

권리분석 결과, 임차인 정진우는 대항력이 없는 것으로 나타났습니다. 또한, 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 배당되지 않더라도 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 등기부 현황

* 갑1: 소유권보존 (2020-02-18, 주식회사트라움하임)

* 갑2: 소유권이전 (2021-03-09, 주금열) - 매매

* 을3: 근저당권 (2021-05-06, 홍주희, 65,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 압류 (2022-01-27, 국민건강보험공단) - 말소

* 을4: 주택임차권 (2025-03-13, 정진우, 240,000,000원) - 말소

* 갑10: 압류 (2025-05-28, 은평구) - 말소

* 갑11: 압류 (2026-03-05, 중구) - 말소

* 갑12: 강제경매 (2026-05-04, 주택도시보증공사, 253,049,766원) - 말소

총 등기부채권액: 305,000,000원

3.4. 기타 권리사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (예: 지상권 등).

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 분석

본건과 동일 건물인 '트라움하임 구산'의 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 4월 8일, 전용면적 약 29.25㎡ (9평형)의 공급면적이 33.5㎡인 세대가 2억 1,000만원에 매매된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 4월 8일, 다른 9평형 세대가 2억 2,000만원에 거래되었습니다. AI 추정 시세는 9평형 기준 약 2억 253만 ~ 2억 4,754만원 수준이며, 평당 약 2,483만원으로 추정됩니다.

본건의 전용면적은 40.77㎡ (약 12.33평)으로, 동일 건물 내 9평형 세대의 거래 사례에 비추어 볼 때, 평당 가격을 적용하여 시세 추정이 가능합니다.

4.2. 시세 분석

본건의 감정가는 333,000,000원입니다. 이는 2020년에 준공된 신축 건물이라는 점을 고려하더라도, 최근 동일 건물(트라움하임 구산)의 9평형(약 29.25㎡) 실거래가(2.1억~2.2억 원) 및 AI 추정 시세(약 2.02억~2.47억 원)와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 본건은 12평형(40.77㎡)이므로, 단순히 면적을 고려하여 환산해도 감정가와 실제 거래가 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 예를 들어, 9평형 거래가를 기준으로 12평형으로 단순 환산 시, 약 2.76억 ~ 2.92억 원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 3.33억 원보다 낮은 수치입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있으나, 일부 후기에서는 편의시설이 많지 않다는 의견이 있습니다. 상세한 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 교육 시설

본건 남측 인근에 구산중학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 따라서 낙찰 후 해당 구청의 허가를 받아야 하며, 허가 없이 취득 시 법적 제재를 받을 수 있습니다. 주거 용도로 취득 시 실거주 의무가 부여될 수 있으므로, 취득 전 반드시 관할 구청에 허가 조건 및 절차를 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

임차인 관련 사항으로, HUG 인수조건 변경이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 앞서 권리분석에서 기술한 바와 같이, 임차인의 대항력이 없으며 HUG와의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무가 없음을 재확인하는 내용입니다.

6.3. 기타 제약 사항

* 2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (최종 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (주요산 주변)

7. 종합 의견

본 건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 6호선 구산역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 또한, 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 최근 동일 건물 실거래가 대비 높게 책정된 것으로 보이며, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요합니다. 주변 편의시설에 대한 일부 부정적인 의견도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 2020년 준공된 신축 건물로 상품성이 양호함.

* 6호선 구산역 인근 역세권 입지.

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 신중한 접근 필요 (매수 허가 가능성 확인).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 333,000,000원입니다. 그러나 주변 유사 물건의 실거래가(트라움하임 구산, 9평형 기준 2.1억~2.2억 원) 및 AI 시세(약 2.02억~2.47억 원)를 고려할 때, 본건(12평형)의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

현재 시점에서의 합리적인 시장 가치는 12평형 기준, 9평형 실거래가에 비추어 대략 2.7억 ~ 3.0억 원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 2억 6,640만원 ~ 2억 9,970만원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권유합니다. 다만, 현장 조사를 통해 물건의 상태, 수리 여부, 주변 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 토지거래허가구역 관련 취득 가능 여부 및 조건을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.