나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4973 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제8층 제809호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주 위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2019.12.18.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스 라브지붕 10층 건물 내 8층 809호로서, 외 벽 : 외장 석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

이필지 일단의 가장형 토지로서, 오피스텔, 근린생활시설 및 자동차관련시설 건물부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약10미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1),(2) 공히 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축 법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지 원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외 국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/ 지정기간: 2025.10.20.~2026.12. 31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4973 (1)

물건종별: 오피스텔

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제8층 제809호 (신주소: 서울특별시 금천구 시흥대로139길 19)

감정가: 175,000,000원

건물면적: 18.25㎡ (약 5.52평)

토지면적: 7.52㎡ (약 2.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 2019년 12월 18일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 금천구(서울특별시)의 압류 (갑6, 2026.02.05.)

현재 등기상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권이전, 신탁등기 말소 등 다수 (갑2, 갑4, 갑5)

* 을1: 주택임차권 (권리자: 조원채, 권리금액: 170,000,000원, 2022.11.09. 확정, 2022.12.06. 전입). 이 권리는 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 선순위 권리입니다.

* 갑7: 한국주택금융공사의 강제경매 (권리금액: 188,108,501원, 2026.05.06. 등기). 이는 말소 대상입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이서웅

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-02-11

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없어 인수 대상이 아니며 대항력이 없어 권리 분석상 큰 영향은 없습니다.

* 임차인: 한국주택금융공사

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-06

* 확정일자: 2022-11-09

* 배당신고일자: 2024-12-09

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 임대차보증금 170,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다. (※등기부상 주택임차권 권리자는 조원채로 확인되며, 보증금 170,000,000원 인수 대상입니다. 본 정보는 제공된 임차인 현황에 기반하여 작성되었습니다.)

총 인수 보증금: 170,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서울특별시 금천구 독산동 일대는 주거 시설과 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

인근에 세일중학교가 위치하여 학군 관련 유동인구 및 학원가 형성 가능성이 있습니다.

오피스텔, 근린생활시설, 자동차 관련 시설 등으로 복합 이용되는 부지로서 지역 경제 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주거 환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재되어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수: 을구 1번 주택임차권 (조원채)에 대한 보증금 170,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 투자 비용에 산입해야 합니다.

토지 이용 제한: 준공업지역, 가축사육제한구역, 건축법 높이 제한, 공항시설법 장애물 제한, 교육환경보호구역, 군사기지보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 향후 개발이나 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

주변 환경: 지도 검색 결과, 본건 주변 지역은 주거, 상업, 일부 공업 시설이 혼합된 지역으로, 직접적으로 확인되는 혐오 시설은 없으나, 공장 지대와 재활용센터 등이 인근에 존재할 수 있어 소음이나 환경 관련 사항은 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 대항력 있는 선순위 임차권(보증금 1억 7천만원)을 인수해야 하는 조건입니다.

건축된 지 약 5년이 경과하여 비교적 신축에 속하나, 다수의 토지 이용 제한이 존재하며, 임차인 인수 부담으로 인해 실질 투자 비용이 높아집니다.

입지 자체는 준수하나, 인수해야 할 보증금과 복잡한 토지 이용 제한 사항을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자포인트

준수한 입지 및 비교적 신축 건물: 서울 금천구는 꾸준한 개발이 이루어지는 지역 중 하나이며, 건물이 준공된 지 얼마 되지 않아 관리 상태가 좋을 것으로 예상됩니다.

안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가(시세분석포함)

시세분석:

본건은 전용면적 18.25㎡ (약 5.52평)의 오피스텔입니다. 감정가는 175,000,000원이며, 토지/건물 일괄 매각 기준입니다.

가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인(조원채)의 보증금 170,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 것입니다. 이는 사실상 매수자가 물건을 인수하는 데 드는 가장 큰 비용이 됩니다.

최근 '독산동 SM벨리체' 오피스텔의 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(약 7평)의 경우 1억 6,900만원에서 2억 2천만원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다. 다른 유사 오피스텔의 경우에도 1억 9천만원에서 2억 1천만원 사이에서 거래되고 있습니다.

추정치 산정:

인수해야 할 보증금 170,000,000원을 고려하면, 낙찰가 자체는 매우 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

이는 실질적으로 낙찰자가 부담하게 될 총액이 시장 가격 범위 내에 들어오도록 조정될 수 있기 때문입니다.

예시: 만약 본건의 현재 시세가 2억원이라면, 보증금 1.7억원을 제외한 순수 부동산 가치는 3천만원입니다. 경매에서는 시세보다 저렴하게 취득하는 것을 목표로 하므로, 이보다 낮은 금액에서 입찰가를 고려해야 합니다.

보수적인 접근 시, 낙찰가 자체는 감정가 175,000,000원에서 인수 보증금 170,000,000원을 뺀 5,000,000원에 약간의 가치를 더하는 수준에서 결정될 수 있습니다.

추정 입찰가: 10,000,000원 ~ 30,000,000원

(※ 위 추정 입찰가는 순수 낙찰가이며, 여기에 170,000,000원의 보증금 부담이 추가됩니다. 따라서 총 실질 매수 비용은 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원이 됩니다.)

최종 의사 결정 전, 반드시 주변 오피스텔의 실거래가, 임대 수익률, 공실률 등을 면밀히 조사하여 실질적인 투자 가치를 재평가해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.