나이스옥션 법원경매 인천 2024타경530465 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 566-2 점보빌라 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해림감정 · 평가일 2024.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "남촌초등학교"남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 공동주택,업무시설및 근린생활시설등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 소재하여 전반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스래브지붕 지상 4층,지하1층건물내 4층 402호로서
- 외벽: 치장타일등 마감.
- 창호: 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비,난방설비,하수처리설비등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형토지로서 공동주택(다세대주택)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

566-2
제2종일반주거지역 , 도로(저촉), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과
032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2022-12-05)<도시 및
주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-2023.9.20.)

567-5
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과
032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2022-12-05)<도시 및
주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-2023.9.20.)

공부와의 차이

본건은 공부(건축물현황도)상 호별위치와 현황(현관문 표기) 호별위치가 상이한바, 공부상 위치를 기준으로 감정평가하되,현황위치를 기준으로한 평가액을 <구분건물명세서>상 비고란에 부기하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-이 사건 매각대상물건은 출입문 표시상 '402호'이나 건축물대장의 건축물현황도상 '401호'로 공부와 현황이 불일치한 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경530465 (1)

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 구조

* 소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 566-2 점보빌라 에이동 4층402호

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 평스래브지붕, 지상 4층/지하 1층 건물 중 4층 402호. 건축물대장상 건축물현황도상 '401호'로 공부와 현황이 불일치한 상태임. (총괄표제부 상 준공일: 1993.06.12, 사용승인일: 1996.07.31)

1.2. 2. 토지 및 건물 면적

* 토지 면적: 29.03㎡ (약 8.78평)

* 토지 지분: 29.03㎡

* 건물 면적: 41.68㎡ (약 12.61평)

* 건물 지분: 41.68㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 3. 용도

* 다세대주택

1.2. 4. 감정가

* 95,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "남촌초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 무난한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2023.09.20. 지정기간 만료)

3. 권리분석

3.1. 인수주의 권리

* 없음. (단, 대항력 있는 임차인 김 씨의 경우, 보증금이 0원이지만 법적 검토 필요)

3.2. 말소주의 권리

* 말소기준권리(압류: 도봉세무서장, 2023.05.19) 이하 모든 권리(주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 임차인 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-15

* 대항력: 있음

* 비고: 금액은 0원이지만 대항력이 있으므로 명도 진행 시 주의 필요.

3.3. 2. 임차인 주택도시보증공사(성나래)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-26

* 확정일자: 2022-04-09

* 배당신고일자: 2023-06-19

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되며, 보증금 인수 부담 없음.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

* 본건의 건물 면적은 41.68㎡ (약 12.61평)임.

* 최근 2026년 3월 기준 주변 실거래가 자료는 다음과 같음.

* 명보그린빌라(3동) 43.22㎡: 72,000,000원 (2026.03.21) - 평당 약 554만원

* 우성빌라 40.07㎡: 57,000,000원 (2026.03.24) - 평당 약 475만원

* 동도빌리지(1동) 29.29㎡: 40,000,000원 (2026.03.11) - 평당 약 444만원

* 제공된 실거래가 정보를 바탕으로 추정한 본 건의 현재 시장 가치는 약 5,700만원 ~ 6,200만원 수준으로 판단됨.

* 감정가는 95,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 수준임.

4.2. 생활 편의시설

* 인근에 남촌초등학교가 위치하며, 상업 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공부와 현황 불일치

* 본건은 출입문 표기상 '402호'이나 건축물대장 건축물현황도상 '401호'로 공부와 현황이 불일치하는 점이 있음. 이는 향후 행정 처리나 재산권 행사에 혼란을 야기할 수 있음.

5.2. 대항력 있는 임차인 존재

* 임차인 김 씨는 전입일자(2021-06-15)상 대항력이 있으나, 보증금이 0원임. 이 경우에도 명도 과정에서의 협의가 필요하며, 임대료 수취 여부 등 구체적인 상황 확인이 필요함.

5.3. HUG 인수조건 변경

* HUG 보증금 1억원에 대한 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없으나, 권리 분석 및 매각 진행 과정에서 복잡성이 수반될 수 있음.

5.4. 토지 이용 제한

* 토지 이용 계획상 '도로(저촉)' 부분이 있어 향후 건축이나 재건축 시 제한이 발생할 수 있음.

6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 9,500만원 대비 최근 실거래가 시세가 약 5,700만원 ~ 6,200만원 수준으로 형성되어 있어 상당한 가격 괴리가 존재합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, HUG 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 공부와 현황의 호수 불일치, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재 등은 명도 및 재산권 행사에 있어 주의가 요구됩니다.

철저한 현장 조사와 임차인 현황, 공부와의 차이점 등에 대한 추가적인 사실 확인이 반드시 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 감정가와 시세의 상당한 차이로 인해, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 남촌동 일대의 향후 도시 개발 가능성과 부동산 시장 전망을 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 입찰 전, 현장을 반드시 방문하여 물건의 실제 상태를 확인하고, 임차인과의 명도 협상 방안을 구체적으로 수립해야 합니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 95,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 현재 시점의 실질적 시장 가치는 약 5,700만원 ~ 6,200만원 수준으로 추정됩니다.

* 본 물건의 권리 관계 복잡성과 공부상 불일치 사항, 그리고 감정가와 시세 간의 큰 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 종합적인 검토 결과, 70,000,000원을 본 물건의 적정 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가의 약 73.7% 수준이며, 시장 시세를 반영한 합리적인 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.