나이스옥션 법원경매 인천 2024타경561551 [1] 인천광역시 부평구 십정동 182-19 파크타운1차 5층 102-503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원감정 · 평가일 2024.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 경인1호선"백운역" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 경인1호선(백운)이
소재하며, 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 5층 102-503호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스시설, 난방시설, 주차장시설 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설 및 근린생할시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 16미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히 :
준주거지역
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> ,
과밀억제권역<수도권정비계획법> , 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경561551 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 십정동 182-19 파크타운1차 5층 102-503호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 220,000,000원

* 토지면적: 14.40㎡ (약 4.36평)

* 건물면적: 74.89㎡ (약 22.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 십정동에 위치하며, 경인1호선 백운역 북동측 인근입니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 경인1호선 백운역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 도로: 본건 북서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 16미터 및 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (금 3,039,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 5번 임차권: 임차인 김성수, 보증금 201,000,000원. 전입일자 2020년 5월 20일, 확정일자 2020년 4월 6일.

* 물건명세서상, 상기 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리(갑4. 가압류)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (갑5. 압류, 갑6. 강제경매 등)

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 3,240,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔이 다수 분포하고 있습니다.

* 인근 시설: 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 입지해 있습니다.

* 경쟁 환경: 주변에 유사한 오피스텔 및 주거 시설이 다수 존재하여 임대 시장에서의 경쟁이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있으며, 백운역을 이용한 대중교통 접근성이 좋습니다. 또한, 건물 1층에 마트나 편의점이 있어 생활 편의성이 높다는 후기가 있습니다.

* 교통: 경인1호선 백운역을 통해 서울 도심 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 교육시설: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근 학교와의 거리 및 교육 환경을 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 보증금 201,000,000원의 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 해당 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 등기부등본 및 물건명세서에 명확히 기재되어 있습니다. (을구 5번 임차권, 인수 조건)

* 시세와 감정가 괴리: 감정가 220,000,000원 대비 최근 유사 면적(74.92㎡)의 실거래가가 16,800,000만원으로 확인되어, 감정가와 실거래가 간 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 임차인 보증금 대비 자산 가치: 임차인의 보증금(201,000,000원)이 본건의 최근 실거래가(약 16,800,000원)보다 높습니다. 이는 임차인이 경매 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 할 금액이 상당할 수 있으며, 부동산 자체의 시장 가치를 초과할 위험이 있음을 의미합니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 채권이 설정되어 있으며, 특히 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 잔금을 납부하더라도 추가적인 금전적 부담을 발생시킬 수 있는 주요 리스크입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 십정동에 위치한 오피스텔로, 경인1호선 백운역 역세권에 자리하여 교통 편의성이 높다는 장점이 있습니다. 하지만, 201,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 명확한 부담이 있습니다. 또한, 감정가에 비해 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필수적입니다. 임차인 인수 부담을 고려할 때, 본 건은 높은 위험성을 내포하고 있으므로 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수될 보증금액을 명확히 파악한 후 입찰을 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경인1호선 백운역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

* 잠재적 가격 메리트: 감정가 대비 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 위험 요소를 감안한 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 안정적 임대 수익 가능성: 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 220,000,000원이나, 최근 유사 면적(74.92㎡)의 실거래가가 16,800,000만원으로 확인됩니다. 가장 중요한 고려 사항은 보증금 201,000,000원의 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 인수 여부입니다. 물건명세서에 따르면 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

그러나 임차인 현황에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 있음을 시사합니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받아 매수인이 인수할 금액이 없다면, 입찰가는 시장가 수준에서 결정될 수 있습니다.

하지만, 임차인의 보증금(201,000,000원)이 부동산의 최근 시장 가치(약 16,800,000원)보다 높다는 점은, 임차인이 배당을 받지 못할 경우 매수인이 부담해야 할 금액이 부동산 가치를 초과할 위험이 매우 높음을 보여줍니다. 따라서, 이 점을 감안하여 매우 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

검색된 자료에 따르면 인천지방법원 2024타경561551의 최저 입찰가는 107,800,000원입니다.

상기 요소를 종합적으로 고려하여, 보증금 인수 위험과 시장 가치를 반영한 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다. 본 입찰가는 임차인 보증금 전액 인수 가능성을 염두에 둔 보수적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 배당 현황 및 임차인과의 협의 결과에 따라 최종 입찰가를 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.