나이스옥션 법원경매 인천 2024타경571930 [1] 인천광역시 부평구 부평동 409-20 영인아트빌라 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2024.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평동초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택과 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 제2층 제202호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 공동주택 (공부상 아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급배수설비 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대체로 사다리형의 토지로서 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 부평동 409-20은 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 11 주택임차권등기가 등재되어 있음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경571930 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 409-20 영인아트빌라 2층202호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 111,000,000원

토지 면적: 16.84㎡ (약 5.09평)

건물 면적 (전용면적): 44.39㎡ (약 13.43평)

건물 총 면적 (건축물대장 기준): 450.78㎡ (약 136.37평)

호별 구분 (건축물대장 기준): 총 8개호 (전유부상 202호)

추정 공급 면적 (분양면적): 약 56.35㎡ (약 17.05평) (총 면적 / 호별 수 추정)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, "부평동초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 그리고 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 5월 19일 부평세무서장의 압류 등기 (갑16).

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 이후 접수된 대부분의 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

을구 11번 순위의 주택임차권 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인: 송 (주택도시보증공사)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 1월 28일

* 확정일자: 2019년 12월 3일

* 대항력: 있음

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있으므로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 물건명세서 상에도 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 11번 임차권등기 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 내용이 명시되어 있습니다. (주의: '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 예상 배당 결과에 따른 것이므로 실제 배당표를 반드시 확인하여 인수 여부를 최종 판단해야 합니다.)

1.4. 상권분석

본 물건은 부평동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

"부평동초등학교"가 근거리에 있어 학생 유동인구의 영향을 받을 수 있는 환경입니다.

건물의 일부 용도가 근린생활시설(상가)로도 복합되어 있어, 지역 내에서 소규모 상업 기능도 수행하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능 (상세 내용은 현장 확인 필요).

* 교육시설: 부평동초등학교가 인근에 위치하며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 을구 11번 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 보증금 105,000,000원이 배당에서 전액 충당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 큰 리스크가 존재합니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 최우선 사항입니다.

* 토지 이용 규제: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 용도지역 및 제한 사항이 적용되어 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 등기부상 복잡한 권리 관계: 다수의 소유권 이전, 압류, 가압류, 근저당 등이 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 11번 임차권의 인수 여부가 가장 중요합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 자체적인 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 현저한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 산업 폐수 시설 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 보다 정확한 판단을 위해 현장 답사 시 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구에 위치한 아파트로, 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리분석에 대한 철저한 검토가 요구되는 경매 물건입니다.

을구 11번 임차인의 보증금 105,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 가장 큰 리스크 요인이므로, 실제 배당표 확인을 통한 정확한 인수 금액 산정이 필수적입니다.

주변 환경 및 교통 조건은 보통 수준이며, 다양한 용도 지역 지정으로 인해 향후 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 부평구 핵심 지역 접근성: 인천의 주요 상업 및 주거 중심지인 부평구에 위치하여 기본적인 수요가 뒷받침됩니다.

* 경매 시세차익 가능성: 감정가 111,000,000원 대비, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실질 취득 비용을 고려한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 제로 금리 임차인: 임차인의 차임이 0원인 점은 전세로 계약되었을 가능성을 시사하며, 만약 낙찰자가 보증금을 인수하더라도 이를 활용한 임대 수익률 분석이 가능합니다. (단, 0원 차임의 정확한 계약 형태 확인 필요)

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 을구 11번 임차인의 보증금 105,000,000원 인수 여부에 따라 크게 달라집니다.

* 상황 1: 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하는 경우 (낙찰자 무인수)

* 이 경우, 인수되는 임차 보증금이 없어 감정가 111,000,000원을 기준으로 주변 시세, 명도 비용, 수리비, 그리고 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가는 감정가 대비 70~90% 수준에서 형성될 수 있으나, 시세 조사가 선행되어야 합니다.

* 상황 2: 임차인이 배당을 통해 보증금 일부 또는 전부를 회수하지 못하여 낙찰자가 인수하는 경우 (낙찰자 보증금 인수)

* 이 경우, 예상 입찰가는 (감정가 111,000,000원 - 인수해야 할 임차 보증금)을 최우선적으로 고려해야 합니다.

* 즉, 보증금 105,000,000원을 전액 인수해야 한다면, 낙찰자는 실질적으로 (111,000,000원 - 105,000,000원) = 6,000,000원 + α (명도비, 부대비용 등) 정도의 금액으로 취득하게 되는 효과가 발생할 수 있습니다.

* 그러나 실제로는 임차인의 배당 순위 및 금액을 법원의 배당표를 통해 정확히 확인하는 것이 절대적으로 중요합니다.

현재 제시된 '인수 보증금 합계: 0원'은 배당으로 전액 회수될 가능성이 높다는 긍정적인 신호일 수 있으나, 법원 확정 배당표가 발표되기 전까지는 낙찰자 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 법원 입찰 전 반드시 배당표를 확인하고, 현장 조사를 통해 해당 물건의 정확한 시세와 가치를 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.