나이스옥션 법원경매 인천 2025타경500171 [1] 인천광역시 서구 검암동 621-14 더라이프 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 서측 인근에 위치하며,
인근에는 교육시설, 공동주택, 체육시설, 공원 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에는 버스 정류장, 지하철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제2층 제202호 로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅, 인조석 마감 등.
내벽 : 도배벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 다세대주택 상태임.

설비내역

주거시설에 필요한 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 정방형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1,2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합),
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2층 202호 (더라이프)

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경500171 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 621-14 더라이프 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 건물명: 더라이프

* 준공년도: 2012년

* 감정가: 143,000,000원

* 토지면적: 23.36㎡ (약 7.07평)

* 토지지분: 23.36㎡ (약 7.07평)

* 건물면적: 39.59㎡ (약 11.98평)

* 건물지분: 39.585㎡ (약 11.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 서측 인근에 위치하며, 인근에는 교육시설, 공동주택, 체육시설, 공원 등이 소재하여 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

건물의 동측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(최승호, 120,000,000원)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 2024년 09월 27일자 서울보증보험 주식회사의 가압류입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-14

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 실제 채권 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (기타 참고사항에 '임대미상임'으로 기재되어 있습니다.)

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 권리자: 최 )

* 보증금(추정): 126,000,000원 (주택임차권 등기 금액: 120,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-30

* 확정일자: 2019-10-15

* 배당신고일자: 2024-01-25

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차권은 매수인에게 인수됩니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 정보 분석:

* "풀하우스101동" (2010년 준공, 30.72㎡) : 2026년 1월 7일, 93,000,000원 (약 3,027,344원/㎡)

* "몽베르타운하우스2차645-5" (2009년 준공, 72.87㎡) : 2026년 1월 5일, 183,000,000원

* "뉴베스트(616-1)" (2010년 준공, 62.67㎡) : 2026년 1월 9일, 179,000,000원

* 분석: 대상 물건(39.59㎡)과 유사한 면적 및 준공 연도의 "풀하우스101동" 거래 사례를 기준으로 시세를 산정하면, 약 120,000,000원 내외로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 간재울중학교 등

* 주변 편의시설: 공동주택, 체육시설, 공원 등

* 주거 편의시설: 주거시설에 필요한 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕, 지상 5층 건물 내 2층 202호. 외벽은 페인팅, 인조석 마감, 내벽은 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시입니다.

* 주변 환경: 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (출처: 일반 지도 및 지역 정보 검색)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 최 의 임차권(120,000,000원)이 매수인에게 인수되므로, 실제 총 매입 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다.

* 임차인 장 의 권리 관계 불확실성: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있어, 추후 예상치 못한 채권이 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 감정가 대비 높은 선순위 임차권: 감정가(143,000,000원) 대비 인수해야 할 임차권 금액(120,000,000원)이 높아, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 클 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 주거 및 교통 환경이 비교적 양호한 편입니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차권이 존재하여 실제 투자 비용이 상당히 높아진다는 점이 가장 큰 특징입니다. 또한, 보증금 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 권리 관계를 더욱 복잡하게 만듭니다. 투자 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 양호한 입지 조건: 교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 임차권 부담: 인수 임차권을 제외한 실제 투자금액이 낮아질 수 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 수익률 확보 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 143,000,000원

* 인수 보증금 (임차권): 120,000,000원

* 총 예상 매입 비용 (입찰가 + 인수 보증금)이 감정가 수준(143,000,000원)이거나 그 이하가 되도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 이를 고려할 때, 희망 총 매입 비용을 약 135,000,000원으로 설정하고, 인수 보증금 120,000,000원을 제외한 입찰가는 약 15,000,000원으로 추정해 볼 수 있습니다.

* 이는 감정가 대비 약 10.5% 수준이며, 상권 분석 시 추정된 시세(약 120,000,000원)를 고려할 때, 총 매입 비용이 시세보다 낮아지는지 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 예상 입찰가: 15,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.