나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12735 [1] 경기도 화성시 영천동 846-3 동탄아이티밸리지식산업센터 9층909호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭감정 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서,
제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등,
제반 대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상9층 건물 내 제9층 제909호로서,
(사용승인일: 2018.10.22)

-외벽: 페어글라스 마감 등,
-내벽: 페인트칠 마감 및 타일 붙임 마감 등,
-창호: PVC 창호 등입니다.

이용상태

본건은 현황 지식산업센터로 이용 중입니다.(후첨 "내부구조도" 참고 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 공업용 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-121)
(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-161)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다.
②기타 :- 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 잠금장치로 인한 폐문 등으로 내부구조 및
이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으므로
실제와 다소 상이 할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.
- 본건은 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 토지의 소유권·대지권이 확정되지 않았으나,
"집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"에 의거 구분건물과 대지사용권은 일체성을 가지며
,구분건물은 관행상 토지와 일체로 거래되는 점 등을 고려하여 적정 지분의 소유권·대지권
을포함하여 감정평가 하였는 바, 업무 진행시 참고 바랍니다.
- 본건 909호는 타인소유의 901호-920호(9층 전체)와 경계벽이 제거되어 일체로 이용중이며
, 본건은 구분건물의 면적 및 위치 등이 건축물현황도 등을 통해 특정 가능한 점 등을
고려하여 감정평가 하였으니, 귀 원 경매 업무 진행시 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

대지권미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함됨(단, 매수신고 전 미납된 분양대금이 있는지 확인요망, 미납된 분양대금이 있을 경우 매수인이 미납한 분양대금을 부담할 가능성 있음).
현황 지식산업센터로서 본건은 9층 전체(901~920호)와 경계벽이 제거되어 일체로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 수원지방법원 2024타경12735 (1) 사건에 대한 물건 정보를 요약한 것입니다.

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경12735 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 영천동 846-3 동탄아이티밸리지식산업센터 9층909호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 126,000,000원

* 건물면적: 34.71㎡ (약 10.5평)

* 건물지분: 34.71㎡ (약 10.5평)

* 토지면적: 0.00㎡ (분리된 토지 없음)

* 토지지분: 0㎡ (분리된 토지 지분 없음)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량의 접근이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

* 본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획상으로는 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

* 말소기준권리: 2019년 3월 5일 접수된 신한은행 근저당권 (을1) 입니다.

* 말소되는 권리:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2019.03.05)

* 갑4: 소유권이전 (2019.03.05)

* 을1: 근저당권 (2019.03.05) - 말소기준

* 갑5: 압류 (2023.01.11)

* 갑6: 가압류 (2023.05.17)

* 갑7: 임의경매개시결정 (2024.11.26)

* 등기부채권 총액: 147,520,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 피보탈시스템즈코리아주식회사(이해준)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 410,000원

* 사업일자: 2024-10-15

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

3.3. 권리 분석 종합

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매로 인해 대부분의 등기사항은 말소될 예정입니다.

* 따라서 매수인이 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. (단, 대지권 미등기 관련 리스크는 별도 확인 필요)

4. 상권 분석

4.1. 주요 업종 및 특성

* 본 물건이 위치한 동탄아이티밸리 지식산업센터는 다양한 IT 관련 기업 및 지원 시설, 근린생활시설이 입주해 있습니다.

* 주변 동탄 신도시 개발 계획에 따라 상권은 지속적으로 성장할 가능성이 있습니다.

4.2. 본건 이용 현황

* 본건 909호는 현재 9층 전체(901호~920호)와 경계벽이 제거된 상태로 일체로 이용되고 있습니다. 이는 넓은 공간 활용이 가능함을 시사하나, 향후 관리 및 처분에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상9층 건물 내 제9층 제909호

* 사용 승인일: 2018년 10월 22일

* 설비 내역: 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 인근에 위치한 근린생활시설 및 상업지역에 다양한 편의시설(마트, 식당, 카페 등)이 있을 것으로 예상됩니다.

* (검색 결과) 동탄아이티밸리 인근으로는 롯데마트, 이마트 에브리데이 등 대형 마트 및 다수의 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 미납 분양대금

* 본건은 대지권 미등기 상태이며, 이는 토지에 대한 소유권 또는 사용권이 법적으로 명확히 확정되지 않았음을 의미합니다.

* 감정평가 시에는 구분건물과의 일체성을 고려하여 포함되었으나, 매수인은 입찰 전 미납된 분양대금이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

* 미납 분양대금이 있을 경우, 매수인이 이를 부담해야 할 가능성이 있습니다. 이 점은 본건의 가장 중요한 리스크 요인 중 하나입니다.

6.2. 9층 전체의 일체 이용

* 본건 909호는 901호부터 920호까지 9층 전체와 경계벽 없이 통합되어 사용 중입니다.

* 이로 인해 해당 공간에 대한 정확한 특정 및 분리, 향후 관리, 임대, 처분 등에 있어 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 현장 조사 제약

* 임대 관계가 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 잠금장치로 인해 내부 구조 및 이용 상황 등은 집합건축물대장, 탐문, 외부 관찰 등에 의거하여 파악되었습니다. 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

* (검색 결과) 동탄아이티밸리 및 그 주변 지역에서 일반적으로 알려진 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년 사용승인)에 속하는 지식산업센터 물건으로, 동탄 신도시라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 양호한 편이며, 권리상으로도 인수할 부분은 없어 보입니다.

하지만, 대지권 미등기 상태에서의 미납 분양대금 부담 가능성과 9층 전체를 일체로 사용하는 현재 이용 상황은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 부분에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터: 비교적 최신 시설로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 동탄 신도시의 발전 잠재력: 수도권 남부의 주요 거점 도시로서 지속적인 개발 및 수요 증가가 예상됩니다.

* 넓은 공간 활용 가능성: 9층 전체를 통합하여 사용할 경우, 다양한 용도로 공간을 재구성하여 활용할 수 있습니다. (단, 이에 수반되는 리스크 관리 필요)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(126,000,000원)를 기준으로, 앞서 분석된 잠재적 리스크(특히 대지권 미등기 및 미납 분양대금, 9층 전체 일체 이용)에 대한 면밀한 추가 조사와 그에 따른 위험 감수 비용을 충분히 반영하여 결정해야 합니다.

해당 지역의 유사 지식산업센터 시세, 공실률, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하고, 특히 미납 분양대금의 규모와 이에 대한 본인 부담 가능성을 최우선으로 파악한 후 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

본 보고서에 제시된 정보는 현황 조사 및 등기부등본 등을 기반으로 작성되었으나, 실제와 차이가 있을 수 있으므로 최종적인 판단은 반드시 현장 확인 및 전문가와 상담 후 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.