나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54449 [3] 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하는 구분 건물로서，주위는 각종 근린생활시설이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 지하 주차장까지 차량의 진출입이 가능하며，인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대 중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제4층 제401호,제402호,제403호로서，
외벽 : 강화유리 마감 등
내벽 : 실내 인테리어 마감 등
창호 : 강화유리임.

이용상태

기호1,2,3: 병원 입원실 및 복도로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 및 승강기,지하주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 근린생활시설로 이용중임.

인접 도로상태등

중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특수지역<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

구분건물 소재지 블럭지번 104블럭,01-0401,01-0406 등은 2020.9.3.신규 등록되어 새솔동 78-1번지로 변경되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건이 ""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조(건물의 구분소유)""상의 구분건물로서의 요건을 갖추었는지에 대하여--

본건(기호1,2,3)외 4층 전체는 일단의 병원(새솔황금손양.한방병원)으로 이용중이며, 병원입원실(입원실의 호수는 병원에서 부여)이나 복도등으로 사용하고 있습니다. 기호1,2,3은 입원실마다 별도 출입문이 소재하고 있고 기호1은 병원에서 부여한 병실416,417,418호로, 기호2는 병실414,415호로, 기호3은 병실 411,412,413호로 이용중입니다.

한편, 건축물대장 현황도에도 기호1,2,3(401호,402호,403호)와 병원실의 위치와 크기, 출입문위치, 벽체길이가 모두 표시되어 있는 등(건물개황도 및 첨부도면 참조), 건축물 대장과 현황이 모두 일치하고 있습니다. 한 개의 호가 2~3개의 병실로 나누어져 사용되고 있으며, 건축대장도면와 완전일치하고 있어, 독립적인 구분건물임이 명백한 것으로 사료됩니다.

물건 비고

본건 외 4층 전체는 일단의 병원으로 이용중이며, 병원입원실(입원실의 호수는 병원에서 부여)이나 복도 등으로 사용중임. 본건은 병원에서 부여한 411,412,413호로 이용중이고, 입원실마다 별도 출입문이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 소재지

경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 4층403호

2.2. 용도

근린상가

2.3. 면적

토지면적: 30.89㎡ (약 9.35평)

건물면적: 111.44㎡ (약 33.71평)

2.4. 감정가

430,000,000원

2.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.6. 경매구분

부동산임의경매

2.7. 채권자

군포신용협동조합 (수원지방법원 2025타경54449 (3) 사건 기준)

2.8. 특이사항

별도등기 존재.

2.9. 주의사항

본건은 4층 전체를 차지하는 병원의 일부로 이용 중이며, 병원 입원실 또는 복도로 사용되고 있습니다. 해당 호실은 병원에서 부여한 411, 412, 413호로 이용 중이며, 각 입원실에는 별도의 출입문이 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 다양한 근린생활시설이 소재하여 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통 상황

건물 내 지하 주차장까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 제4층 제401호, 제402호, 제403호에 해당합니다. 외벽은 강화유리 마감, 내벽은 실내 인테리어 마감, 창호는 강화유리로 되어 있습니다.

3.4. 토지 이용 상태

토지는 사다리형의 평지로서 근린생활시설로 이용 중입니다.

3.5. 도로 상태

중로2류 (폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

3.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티)으로 지정되어 있으며, 중로2류, 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2021.05.31 근저당, 군포신용협동조합)

* 갑2 (2020.03.06): 소유권이전 (성지선)

* 갑3 (2021.05.31): 소유권이전 (윤순정) - 매매

* 을3 (2021.05.31): 근저당 (군포신용협동조합, 1,050,000,000원) - 말소기준권리

* 을4 (2021.07.21): 근저당 (유영주, 390,000,000원) - 말소 예정

* 갑4 (2024.04.30): 압류 (서인천세무서장) - 말소 예정

* 갑5 (2025.02.18): 임의경매 (군포신용협동조합, 833,464,883원) - 본건 경매 사건

4.2. 총 등기부채권액

1,440,000,000원

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업일자: 2024-10-16

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-05-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4.4. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위 권리인 임차인은 존재하지 않습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, '별도등기'에 대한 확인 및 인수가 필요할 수 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 송산그린시티 지역은 신도시 개발이 진행 중으로, 중심상업단지 및 상가주택에 다수의 상권이 입점 예정입니다. 인근에 각종 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 잠재적 개발 가능성

화성국제테마파크 사업, 첨단자동차부품산업단지 조성, 스마트시티 구축 사업 등 대규모 개발이 추진되거나 예정되어 있어 향후 상권 활성화 및 발전 가능성이 높습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

새솔동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 대중교통망도 잘 갖추어져 있습니다.

6.2. 지역 개발 계획

송산그린시티는 스마트시티 구축 사업이 추진되고 있으며, 남측지구에는 첨단자동차부품산업단지와 K-city(자율주행시험연구시설)가 조성될 예정입니다. 또한, 서화성역 주변에는 광역환승센터 및 대규모 쇼핑몰이 계획되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 별도등기 인수 가능성

물건명세서상 "대지권의 표시 중 별도등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함"이라는 내용이 있습니다. 이 별도등기의 구체적인 내용과 그로 인한 인수 부담은 반드시 사전 확인이 필요합니다.

7.2. 병원 이용 중인 특수 상황

본건이 속한 4층 전체가 '새솔황금손양.한방병원'으로 이용 중이며, 본건(401, 402, 403호) 역시 병원 입원실이나 복도로 사용되고 있습니다. 이는 일반적인 상가 이용과는 다른 특수한 상황이며, 병원 운영과의 관계, 임대차 관계, 향후 원상복구 문제 등을 면밀히 검토해야 합니다.

7.3. 코로나19 관련 과거 민원

과거 새솔동 인근에서 가설건축물을 코로나19 격리 시설로 사용하면서 주민들의 의견 수렴 없이 진행되어 민원이 발생한 사례가 있습니다. 이는 지역 주민들과의 소통 및 환경 문제에 대한 민감성을 시사할 수 있습니다.

7.4. 혐오시설 관련 정보

현재 본건 소재지 주변에 명확히 특정되는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 화성시 서부지역에서는 폐기물 매립장 설치와 관련하여 주민 반대 및 혐오시설 유치 우려가 제기된 사례가 있습니다. 이는 향후 지역 개발 및 주민 정서와 관련된 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신도시 개발이 활발히 진행 중인 송산그린시티 내 상가로서, 우수한 입지와 향후 지역 발전 가능성을 지니고 있습니다. 대중교통 접근성이 좋고 생활 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 현재 4층 전체가 병원으로 이용되고 있으며 본건 역시 병원 시설의 일부로 사용 중인 특수한 상황이며, '별도등기'의 인수 부담 가능성이 존재합니다. 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 없습니다.

9. 투자 포인트

* 대규모 개발 호재: 송산그린시티 개발, 국제테마파크, 자율주행단지 조성 등 미래 가치 상승 잠재력.

* 우수한 입지: 새솔동 행정복지센터 인근, 편리한 교통망.

* 안정적인 수요: 병원 시설로 이용 중이라는 점은 해당 지역의 상업시설 수요를 일부 반영할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

인수할 보증금이 없는 임차인이 존재하지만, 별도등기 인수 여부 및 실제 병원 이용 상태, 향후 활용 방안에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 감정가 430,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 권리 분석에 따른 정확한 시세 파악 후 신중하게 결정해야 합니다. (참고: 별도등기 인수 시 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.