나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2370 [2] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층다648호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사강변중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 및 주택, 아파트단지, 학교 및 공원 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물 내 제6층 제다647호 및 제다648호로서,
[사용승인일: 2022.01.28.]

외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

기호(가,나) 공히 공장(지식산업센터)으로 이용중임(상호: 슈퍼맨주식회사).

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비 및 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 운동시설, 기숙사)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측으로 노폭 약 40M의 포장도로(미사대로)와 접하며, 남서측으로는 노폭 약 24M의 포장도로(미사강변한강로)와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

망월동 834 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 등임,

망월동 834-1 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(하남미사리유적(500m이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-10-06) 등임.

공부와의 차이

본건은 건축물현황도상 구분되어 있는 2개호의 경계벽을 일부 제거하여 기호(나)의 일부를 일체로 이용중에 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나 기준시점 현재 소유 법인(슈퍼맨주식회사)이 자가사용중인 것으로 확인되며 기호(나)는 미사강변스카이폴리스 관리단에 무상으로 사용대차 중으로 탐문되오니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

건축물현황도상 구분되어 있는 2개호의 경계벽을 일부 제거하여 다648호의 일부를 다647호가 일체로 이용중에 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경2370 (2)

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층 다648호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 319,000,000원

* 토지면적: 18.63㎡ (약 5.63평)

* 건물면적: 73.08㎡ (약 22.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2022년 1월 28일

* 건물 총 주차 대수: 2,287대

* 건물 총 호수: 1,965호

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, '미사강변중학교' 동측 인근입니다.

* 주위환경: 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 주택, 아파트단지, 학교 및 공원 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량으로의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로: 동측으로 노폭 약 40M의 미사대로, 남서측으로는 노폭 약 24M의 미사강변한강로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 망월동 834 및 834-1 토지에 설정된 을구 1번 지상권설정등기(2022년 1월 14일 등기)는 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상이나, 기준시점 현재 소유 법인(슈퍼맨주식회사)이 자가 사용하는 것으로 파악됩니다. 다647호 일부는 미사강변스카이폴리스 관리단에 무상으로 사용대차 중인 것으로 탐문되었습니다.

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (을1, 2022.03.29. 접수, 1,116,000,000원)

* 말소예정 권리:

* 국민은행 근저당권 (을2, 2022.11.25. 접수, 120,000,000원)

* 기술보증기금 가압류 (갑3, 2025.02.17. 접수, 915,000,000원)

* 중소벤처기업진흥공단 가압류 (갑4, 2025.02.25. 접수, 460,504,170원)

* 국민은행 임의경매 (갑5, 2025.06.16. 접수)

* 경기광주세무서장 압류 (갑6, 2025.06.24. 접수)

* 하남시 압류 (갑7, 2026.03.20. 접수)

* 총 채권액: 2,611,504,170원

1.3. 상권분석

* 건물 현황: 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 4층, 지상 10층 규모의 지식산업센터입니다.

* 이용 상태: 본건(다648호)은 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 상호는 '슈퍼맨주식회사'입니다.

* 주변 상권: 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 밀집해 있어 비즈니스 활동과 배후 수요가 적절히 형성된 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내외의 근린생활시설 및 주변 아파트 단지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 미사강변중학교가 위치하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

* 기타: 본 물건이 속한 미사강변도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 신도시 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 불일치: 건축물현황도상 구분된 2개 호수(다647호, 다648호)의 경계벽이 일부 제거되어, 다648호의 일부를 다647호가 일체로 이용 중입니다. 이는 향후 부동산 이용 및 관리에 있어 번거로움을 야기할 수 있습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 지상권설정등기가 존재하므로, 해당 지상권의 내용과 법적 효력을 정확히 파악하고 인수해야 합니다.

* 유동화 물건 및 별도 등기: '유동화 물건', '별도 등기' 표기는 추가적인 권리 관계나 특수 사항이 존재할 수 있음을 시사하므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 해당 토지(망월동 834, 834-1)는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립관련 지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받습니다. 특히, 망월동 834-1 토지는 역사문화환경보존지역(하남미사리유적 500m 이내) 및 중점경관관리구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 추가적인 제한이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 관련 시설 등)의 존재 여부를 직접 확인하시기를 권장합니다. (본 보고서에서는 외부 지도 정보 검색이 제한되어 해당 사항을 확인하지 못했습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 망월동에 위치한 미사강변스카이폴리스 지식산업센터 내 섹션으로, 2022년 1월에 사용 승인된 신축급 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 미사강변중학교 인근에 자리하고 있으며, 미사대로와 미사강변한강로와 인접하여 교통 접근성이 양호합니다. 현재 소유주가 직접 사용하는 것으로 추정되어 명도 과정에서 비교적 순탄한 진행을 기대할 수 있습니다. 다만, 공부상 건물 이용 현황이 실제와 다르다는 점(경계벽 제거 후 일체 이용)과 매수인에게 인수되는 지상권이 존재한다는 점은 주의해야 할 부분입니다. 또한, 유동화 물건 및 별도 등기 표기는 추가적인 확인을 필요로 합니다. 토지이용계획상의 다양한 제한 사항을 고려하여 향후 활용 계획을 수립해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용 승인으로 비교적 최신 시설 및 경쟁력을 갖추고 있습니다.

* 탁월한 입지: 미사강변도시 핵심 지역에 위치하여 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 편리한 교통망: 주요 도로 인접으로 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 가능합니다.

* 복합 용도 단지: 지식산업센터 외 지원시설이 함께 조성된 대규모 단지로, 다양한 인프라 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 319,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 지상권의 가치, 공부상 불일치로 인한 명도 리스크, 유동화 물건 등의 특수성을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인근 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 상황, 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하고, 본건의 명도 및 권리 인수 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 현재 파악된 인수 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.