나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52088 [2] 경기도 성남시 수정구 신흥동 4124 신흥역시네마타워 지하1층비1053호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대영감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 신흥동 소재 ""지하철8호선 신흥역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 판매시설 등이 소재하고 있는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 신흥역이 소재하는바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가),나) 철근콘크리트구조 평지붕 11층건내 제지하1층 제비1050호(일련번호 가), 제지하1층 제비1053호(일련번호 나)로서

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 페어글라스창호 등임.

이용상태

일련번호 가),나) 판매시설(상점)로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 되 어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 판매시설, 제1종제2종근린생활시설, 문화 및 집회시설 건물 부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약70미터, 북동측으로 약8미터, 북서측으로 약5미터, 남서측으로 약4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2023-02-20), 방화지구(2023-02-20), 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-02-20)(접합), 중로2류(폭 15m~20m )(2023-02-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제 6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정 비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 가),나) 임대관계는 미상임.

물건 비고

대부분 호실은 오픈상가로 이용되고 있으나, 본건은 유리벽체로 구분되어 사용중이고, 1번과 2번은 벽체의 구분없이 일체로 사용중이며, 판매시설(상호명:베이프크루)로 사용하고 있는 바 경매참여시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

2

사건번호: 성남지원 2025타경52088 (2)

소재지: 경기도 성남시 수정구 신흥동 4124 신흥역시네마타워 지하1층 비1053호

용도: 판매시설

감정가: 1억 9,500만원

토지 면적: 1.77㎡ (약 0.54 평)

건물 면적: 7.84㎡ (약 2.37 평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

3. 건물 정보

3

건물명: 신흥역 시네마타워

총 층수: 지하 6층, 지상 11층 (본건 지하 1층)

구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

주용도: 판매시설 (본건은 유리벽체로 구분된 판매시설로 사용 중)

전유 부분 면적: 건물면적 7.84㎡ (약 2.37 평)

4. 입지조건

5. 위치 및 주위 환경

5

본건은 경기도 성남시 수정구 신흥동 소재 지하철 8호선 신흥역 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 판매시설 등이 소재하고 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

6. 교통 상황

6

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 신흥역이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.

7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

7

본건이 속한 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당합니다.

또한, 광로2류, 소로2류, 중로2류 등 다양한 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 각종 법규의 적용을 받습니다.

8. 권리분석

9. 등기부 현황

9

말소기준권리는 2020년 3월 19일 접수된 강동농업협동조합의 근저당권(채권액 5억 7,600만원)입니다.

본 경매의 채권자는 서울강동농업협동조합이며, 채권액은 4억 3,691만 7,411원입니다.

이 외 신용보증기금, 경기신용보증재단 등의 가압류 및 성남세무서장, 성남시의 압류가 등기되어 있으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 6억 1,100만원입니다.

10. 임차인 현황

10

임차인: 주식회사 모 유통

보증금: 2,500만원

차임: 60만원

전입일자(사업일자): 2019년 4월 5일

확정일자: 2019년 4월 5일

대항력: 있음

11. 인수되는 권리

11

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바 없습니다.

단, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 법원 해석 및 임차인의 권리 신고 내용에 따라 달라질 수 있으며, 별도의 협상이나 법적 절차가 필요할 가능성이 있습니다.)

12. 상권분석

13. 건물 내 상가 이용 현황

13

신흥역 시네마타워는 총 342개 호실로 구성되어 있으며, 대부분의 호실은 오픈형 상가로 운영되고 있습니다.

본건(B1053호)은 유리벽체로 구분되어 사용 중이며, 인접한 호실(B1050호)과 일체로 판매시설(상호명: 베이프크루)로 이용되고 있습니다.

14. 주변 상권 특성

14

신흥역 역세권에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 판매시설이 밀집하여 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 유리합니다.

15. 생활정보

16. 주변 편의시설

16

지하철 8호선 신흥역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 각종 상업 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

17. 잠재적 리스크

18. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

18

본건에는 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 협의가 필요하거나 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있지만, 임차인의 권리 신고 내용 및 법원의 배당 여부에 따라 보증금 인수 또는 별도의 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

19. 소규모 면적 및 특수 이용 상태

19

매우 작은 면적(약 2.37 평)으로, 해당 공간의 활용 방안이 제한적일 수 있습니다.

또한, 유리벽체로 구분되어 있으나 인접 호실과 일체로 사용 중이라는 점에서, 해당 공간의 독립적인 운영 및 매각에 어려움이 있을 수 있습니다.

20. 명도 난이도

20

대항력 있는 임차인의 존재와 더불어, 상가 공간의 특성상 명도 과정이 복잡하고 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

21. 종합 의견

22. 물건의 장단점 요약

22

장점: 신흥역 역세권의 우수한 입지, 상업지역에 위치, 소형 면적으로 소액 투자가 가능할 수 있습니다.

단점: 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크, 매우 작은 전용 면적, 일체로 사용 중인 점으로 인한 독립적 활용 제한.

23. 투자 적격성 평가

23

입지 조건은 매우 양호하나, 대항력 있는 임차인 문제 및 작은 면적을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 명도 가능성 및 임차인과의 협의 성공 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

24. 투자 포인트

25. 역세권 핵심 상업지 입지

25

지하철 8호선 신흥역과 가까운 초역세권 상업 지역에 위치하여 유동인구가 많고 잠재 고객 확보에 유리합니다.

26. 소액 투자 가능성

26

감정가가 1억 9,500만원이며, 전용 면적이 작아 상대적으로 적은 자본으로 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

27. 잠재적 상권 성장 가능성

27

주변 상권의 지속적인 발전 가능성과 함께, 상가 활성화 시 임대 수익 및 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

28. 예상 입찰가

29. 감정가 대비 고려 사항

29

본건의 감정가는 1억 9,500만원입니다. 면적 대비 비교적 높은 수준일 수 있으므로, 대항력 있는 임차인의 존재, 명도 난이도, 건물 내에서 다른 호실과 일체로 사용 중이라는 특수성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

30. 권리 인수 보증금 제외

30

인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있어, 입찰가 산정 시 이를 고려하여 낙찰가의 초기 부담을 줄일 수 있습니다.

31. 권리 총액 대비 평가

31

총 채권액이 6억 1,100만원에 달하나, 본건은 임의경매 개시 결정으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준을 고려하되, 실제 명도 비용 및 임차인과의 협상 비용을 반드시 추가적으로 산정하여 결정하는 것이 합리적입니다.

임차인 관련 주의 문구:

본건에는 대항력을 갖춘 임차인(주식회사 모 유통)이 존재하며, 보증금 2,500만원, 차임 60만원으로 2019년 4월 5일부터 영업 중입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 권리 신고 내용 및 법원의 배당 여부에 따라 보증금 인수 또는 별도의 법적 절차가 필요할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 해당 임차인과의 협상 또는 명도 계획을 사전에 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.