나이스옥션 법원경매 김천 2024타경18177 [1] 경상북도 구미시 무을면 오가리 264 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포감정 · 평가일 2024.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 무을면 오가리 소재 "오가3리 경로당" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 주거나지 상태입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 2-3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

1. 제시외 건물 매각제외
2. 제시외 건물 감안(부담)평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2024타경18177 (1)

소재지: 경상북도 구미시 무을면 오가리 264

용도: 대지

감정가: 40,363,500원

토지면적: 588.00㎡ (약 177.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 85.50㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 건물매각제외, 법정지상권 성립 여지 있음

주의사항: 1. 제시외 건물 매각제외

2. 제시외 건물 감안(부담)평가

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 무을면 오가리 소재 "오가3리 경로당" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 남측으로 노폭 2-3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(2024-11-20, 모든 축종 제한 구역)에 해당합니다. 생산관리지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 건축 가능한 건축물의 종류 등에 제한이 있을 수 있습니다. 가축사육제한구역은 생활환경 보전 또는 상수원 수질 보전을 위해 지정되며, 해당 구역 내에서는 가축 사육이 제한될 수 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 채영오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-11-13

대항력: 없음

비고: 해당 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약

본건 토지의 등기부에는 소유권 보존(1993-06-17, 채삼석), 소유권 이전(2007-11-05, 채재섭, 증여) 이력이 있습니다. 또한, 경기신용보증재단의 가압류(2023-06-23, 금50,000,000원)가 말소기준권리로 등재되어 있으며, 오케이에프앤아이대부의 강제경매(2024-11-25, 9,997,024원)도 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 50,000,000원입니다.

* 특이사항

건물이 매각에서 제외되었으며, 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 이는 매각에서 제외되는 건물로 인해 토지 사용에 제한이 발생할 수 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 일반적인 상권은 발달하지 않은 것으로 파악됩니다. 가장 가까운 전통시장으로는 구미시 공단동에 위치한 제일시장상가가 언급되나, 본건과는 다소 거리가 있습니다. 따라서 본건 주변의 상권은 제한적이라고 볼 수 있습니다.

혐오시설 관련하여, 구미시 산동읍에서 대규모 지정폐기물 처리시설 및 채석장 신설 추진으로 인한 주민 반대 사례가 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다. 또한, 구미시의 님비현상 해결 노하우에 대한 기사에서는 쓰레기 매립장, 소각장, 시립화장장 건립 사례가 언급되었으나, 이는 본건과 직접 관련이 없습니다.

5. 생활정보

* 교육시설

가까운 교육시설로는 무을중학교가 있으며, 2026년 1월 31일 기준 전교생 26명, 교원 8명으로 구성된 공립 중학교입니다. 무을초등학교 또한 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설

본건 인근에 대규모 편의시설이나 마트, 병원 등에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 일반적으로 농촌 지역의 경우, 이러한 시설들은 읍면 소재지나 더 큰 도시로 이동해야 이용 가능한 경우가 많습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 매각 제외 및 법정지상권

본건 토지는 대지이나, 건물은 매각 대상에서 제외되었습니다. 이에 따라 건물 소유주 또는 임차인이 토지에 대해 법정지상권을 주장할 수 있는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 토지 사용 및 개발에 중대한 제약을 초래할 수 있는 요소입니다.

* 제시외 건물 평가

제시외 건물 85.50㎡가 존재하지만 매각에서 제외되며, 토지 감정평가 시 이러한 제시외 건물을 감안하여 평가(부담)되었으므로, 향후 인수 또는 철거 시 법적 분쟁 소지가 있습니다.

* 가축사육제한구역

생산관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 건축 행위나 토지 이용에 있어 관련 법규 및 조례에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 무을면 오가리의 생산관리지역 내에 위치한 대지입니다. 토지 자체 면적은 588㎡이나, 건물이 매각에서 제외되고 법정지상권 성립 가능성이 있어 토지 이용에 상당한 제약이 예상됩니다. 또한, 제시외 건물이 존재하며 가축사육제한구역에 해당하여 추가적인 검토가 필요합니다. 현재 등기부상 인수할 권리는 없으나, 법정지상권 문제는 낙찰자가 인수해야 할 부담으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 40,363,500원의 감정가는 인근 지역의 토지 시세 대비 검토가 필요합니다.

* 향후 토지 개발 가능성: 법정지상권 문제가 해결된다면, 생산관리지역 내 토지로서 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 감정가 40,363,500원을 기준으로 하되, 법정지상권 성립 여부, 제시외 건물 처리 문제, 해당 지역의 실거래가 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 법정지상권 등 부담 요소를 감안하면 감정가 이하에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.