나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2405 [2] 대구광역시 달서구 월성동 1540-2 원더풀스파랜드 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평화감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 월성동 소재 '조암중학교' 북측 인근에 위치하며,주위로는 간선도로변 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입은 용이하며 교통상황은 간선도로변에 위치하여 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중
제3층 제302호 및 303호 2개호수로서,
외벽 : 복합판넬 및 화강석 등 마감
내벽 : 벽지 및 각종 내부인테리어 등 마감
바닥 : 타일 등 마감
창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

302호:근린생활시설(교습소)
303호:교육연구시설(학원)으로 이용하였음.(현재 공실상태)

설비내역

공동 위생설비,급배수설비,승강기설비,화재탐지설비,스프링쿨러설비,소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

8필지 일단의 부정형 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복6차선 포장도로,북동측으로 왕복4차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1)월성동 1540-2 :도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-4호선)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축 한계선 5m 지정

2)월성동 817-2 : 도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

3)월성동 818-1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

4)월성동 818-4 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

5)월성동 819 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-4호선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(월성아이세상유치원,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축 한계선 5m 지정

6)월성동 994-15 : 도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

7)월성동 1427-13 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-4호선)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축 한계선 5m 지정

8)월성동 1538-11 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-4호선)(저촉) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(월성아이세상유치원,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축 한계선 5m 지정

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경2405 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 월OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 대구광역시 달서구 월성동 1540-2, 원더풀스파랜드 3층 303호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 3층 303호

총 층수: 9개 층 (지상 9층, 지하 2층)

전용 면적: 132.72㎡ (약 40.15평)

토지 면적: 54.98㎡ (약 16.63평)

토지 지분: 54.98㎡ (약 16.63평)

건물 지분: 132.72㎡

용도: 근린생활시설 (이용상태: 교습소, 학원)

1.3. 감정가

감정가: 526,000,000원

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

현재 공실 상태임.

별도의 주의사항은 기재되지 않음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달서구 월성동 소재 '조암중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위로는 간선도로변 노선상가지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 간선도로변에 위치하여 교통상황은 대체로 양호함.

남동측으로 왕복 6차선 포장도로, 북동측으로 왕복 4차선 포장도로에 각각 접함.

2.3. 토지이용계획 및 규제 현황

본건은 대구광역시 달서구 월성동 1540-2번지 외 7필지로 구성되며, 주로 '도시지역', '제3종일반주거지역'에 해당함.

대로2류(폭 30m~35m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 등 주요 도로에 접하고 있어 접근성이 우수함.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(조암중학교, (가칭)한천중학교 개교 예정, 파랑새유치원, 월성아이세상유치원 등)으로 지정되어 있어 업종 및 건축에 제약이 있을 수 있음.

* 일부 필지는 건축 한계선 5m 지정 구역에 해당함.

* 토지 1538-11번지는 대로2류(폭 30m~35m)에 저촉됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 7월 27일 접수된 월배농업협동조합의 근저당권임.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 을구의 근저당권 및 기타 채권(가압류, 압류)은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 예정임.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 개요가 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황

임차인: 최현아 (개인정보 보호를 위해 '최 '로 표기)

보증금: 20,000,000원

월세: 2,200,000원

전입일자: 2023-12-01

대항력: 없음

배당신고일자: 2025-11-04

비고: 임차인 '최 '는 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없을 것으로 판단됨. 인수 보증금 합계는 0원임.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 보존 (2009-10-21)

* 소유권 이전 (2014-06-27, 매매)

* 근저당 (2018-07-27, 월배농업협동조합) - 말소기준권리

* 근저당 (2021-02-10, 월배농업협동조합) - 말소

* 가압류 (2025-04-28, 경북신용보증재단) - 말소

* 가압류 (2025-05-08, 대구신용보증재단) - 말소

* 임의경매 개시결정 (2025-08-05, 월배농업협동조합) - 말소 (본 건)

* 압류 (2025-12-11, 구미세무서장) - 말소

* 압류 (2025-12-15, 달서구) - 말소

등기부 총 채권액: 766,582,000원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 대구광역시 달서구 월성동은 안정적인 주거 배후 단지와 함께 간선도로변을 따라 형성된 상업 지구를 갖춘 지역임.

주변에 조암중학교 및 다수의 유치원이 위치하여 교육 관련 시설이나 유아/아동 관련 업종의 수요가 존재할 수 있음.

4.2. 상가 입지 분석

건물이 위치한 3층은 일반적인 1층 상가에 비해 직접적인 유동인구 흡수는 제한적일 수 있으나, 학원, 교습소, 사무실, 병의원 등 특정 목적을 가진 고객을 대상으로 하는 업종에는 적합할 수 있음.

대로변에 인접하여 건물 자체의 인지도는 확보될 수 있으며, 차량 접근성이 좋은 편임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

해당 지역은 주거 밀집 지역으로 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함. (구체적 시설은 추가 조사 필요)

5.2. 교육시설

조암중학교가 북측 인근에 위치하며, (가칭)한천중학교 개교 예정, 파랑새유치원, 월성아이세상유치원 등이 소재하여 교육 환경이 우수함.

5.3. 주변 환경

혐오시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않으며, 학교 등 교육 시설이 인접한 점으로 미루어 보아 유해 시설로부터는 비교적 안전한 환경으로 판단됨. (이 부분은 추가적인 현장 확인 및 지자체 문의를 통해 정확히 검증하는 것이 바람직함.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 정확한 내용 확인이 필요함. (지상권 설정 여부 및 범위)

6.2. 공실 및 임대

현재 공실 상태로, 임대 시장 상황에 따라 공실 장기화 가능성이 있으며, 적정 임대료 책정 및 마케팅 전략이 중요함.

임차인 '최 '는 대항력이 없으나, 낙찰 후 배당 절차에서 미회수 금액이 발생할 경우 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없음.

6.3. 건물 상태

건물의 노후화 정도, 내부 설비 상태, 하자 유무 등에 대한 육안 확인 및 전문가 진단이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 월성동의 간선도로변에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 학교 등 교육 시설이 밀집한 지역에 소재하는 근린상가 건물 3층 303호입니다.

현재 공실 상태이며, 권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 3층이라는 위치적 특성과 함께 상권의 활성화 정도, 공실 리스크, 건물 관리 및 유지보수 필요성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

교육 시설과의 인접성 등을 고려할 때, 학원, 교습소, 스터디 카페, 사무실 등 특정 업종에 대한 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

* 주요 간선도로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 우수함.

* 학교, 유치원 등 교육 시설 인접으로 잠재적 배후 수요 확보 용이.

* 달서구 내에서 비교적 잘 갖춰진 주거 및 상업 인프라.

8.2. 권리관계의 명확성

* 말소기준권리 설정으로 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담이 적음.

8.3. 안정적인 임대 수요 기대

* 지역 특성상 학원, 교습소 등 교육 관련 시설의 꾸준한 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정평가액 526,000,000원을 기준으로 하되, 실제 경매 진행 시의 시장 상황, 경쟁률, 동종 물건의 거래 사례, 본건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 감정가를 하회하는 선에서 입찰을 고려해볼 수 있으나, 정확한 가치 평가를 위해서는 주변 시세 조사 및 현장 답사를 통한 정밀한 분석이 선행되어야 합니다.

본 보고서상의 내용은 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 투자 결정은 반드시 법률 전문가 및 부동산 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.