나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31647 [2] 대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 2897 주건축물제1동 5층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 소재 ""경서중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은
대단위아파트단지, 근린생활시설(상가)등 제반주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 대중교통과의 접근성 등 제반교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상7층 중 2층 109호, 3층 204호, 5층 401호, 403호
단위점포로서,
외벽 : 화강석, 페어그라스 마감,
내벽, 바닥 : 콘크리트 노출 상태,
창호 : 칼라샷시 창호입니다.

이용상태

전체 공실상태입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어있으며, 화재탐지, 스프링클러, 승강기설비, 주차설비 등
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북측하향 완경사지에 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로, 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 15m 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-12-18), 지구단위계획구역(2016-12-19), 공공공지(2014-12-18)(저촉),
중로2류(폭 15m~20m)(2014-12-18)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 공공주택지구(2016-12-19)<공공주택 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

공실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31647 (2)

소재지: 대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 2897, 주건축물 제1동 5층 403호

용도: 제1종근린생활시설 (본건 전유부 기준), 건축물 표제부상 제1,2종근린생활시설, 노유자시설 포함 가능

감정가: 392,000,000원

토지면적: 69.88㎡ (약 21.14평)

토지지분: 69.8788㎡ (약 21.14평)

건물면적: 198.40㎡ (약 60.02평)

건물지분: 198.4㎡ (약 60.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

건물개요:

사용승인일: 2017년 7월 31일

구조: 철근콘크리트조 스라브 지붕

규모: 지하 1층, 지상 7층 중 5층 403호

전체 연면적 (대지면적 1394.1㎡): 6132.83㎡ (약 1855.16평)

1.1. 입지조건

소재지: 대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 소재 "경서중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설(상가) 등으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통과의 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다. 건물 남측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 9월 4일 접수된 농협은행주식회사 근저당 (을1)입니다.

주요 권리사항:

소유권보존 (갑1, 2017-09-04)

소유권이전 (갑2, 2017-09-04, 매매금 427,000,000원)

근저당 (을1, 농협은행주식회사, 320,000,000원) - 말소기준권리

압류 (갑4, 달성군, 2023-12-01)

임의경매 (갑6, 에이치에프엔삼삼유동화전문유한회사, 1,192,157,012원) - 본건 경매 개시

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이며, 을1 근저당 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 미등기 전세권, 유치권 등은 별도 확인 필요)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임대차 관계는 없으나, 실제 점유 관계는 현장 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 분석: 대구광역시 달성군 옥포읍은 대규모 주거 단지와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성이 있습니다. 중로 2류 도로에 접하여 접근성이 양호합니다.

건물 용도: 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설, 노유자시설 등으로 복합 용도 사용이 가능하여 다양한 업종 유치에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 경서중학교 남서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지가 배후 수요로 존재합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

혐오시설: 본건 주변으로 직접적인 혐오 시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실: 현재 전체가 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 임차인 유치 및 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

임대관계 미상: 임대 관계가 미상으로 되어 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인으로 인한 직접적인 재정 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 실제 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다.

유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 채권 매각 및 관리에 따른 특이사항이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 저촉: "공공공지(저촉)", "공공주택지구" 지정은 향후 개발 계획이나 토지 이용에 영향을 줄 수 있는 요소이므로 장기적인 관점에서 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍의 아파트 단지 인근 상업지역에 위치한 근린상가입니다.

뛰어난 입지 조건과 양호한 교통망을 갖추고 있으며, 복합 용도 사용이 가능한 건물입니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 매수인이 인수하는 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 현재 전체 공실 상태로 임차인 확보가 최우선 과제이며, 토지 이용 계획상 저촉 사항은 장기적인 관점에서 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 인근 대단위 아파트 단지를 기반으로 하는 상권 형성 가능성이 높습니다.

깨끗한 권리 인수: 말소기준권리 이하 모든 등기부 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

지역 발전 잠재력: 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 가치 상승 기대.

활용도 높은 용도: 다양한 업종 유치가 가능한 복합 근린생활시설입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 현재 공실 상태이며, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다.

따라서 감정가 392,000,000원을 기준으로 하되, 공실 해소를 위한 초기 비용 및 기간을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

통상적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰을 고려하나, 시장 상황 및 본건의 경쟁 물건 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

구체적인 입찰가 산정 시에는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 공실률, 예상 임대료 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.