나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14765 [1] 인천광역시 중구 중산동 1876-13 스카이에비뉴 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진감정 · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "영종1동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건내 3층 304호, 305호로서
(사용승인일: 2022.02.23)
외벽: 강화유리 및 드라이비트 마감 등
내벽: 내부인테리어 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

공히 "근린생활시설(음식점:반상회)"의 일부로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비 및 E/V 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04),지구단위계획구역,중로2류(폭 15m-20m)(2012-12-28)(접합),
경제자유구역,성장관리권역(2014-11-03).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계:
304호-보증금 1,200만원, 월세 99만원, 305호-보증금 1,500만원, 월세 126만원에
임차중인 것으로 구두탐문 되었으나 보증금 중간정산 내역에 대해서 확인을 요함.

2). 기타사항:
본건이 소재하는 3층 전부는 일괄 임차 후 영업상 편의를 위하여 내부인테리어 공사
를 하여 건축물현황도와 무관하게 벽체구분, 경계표시, 건물번호표시 등이 없이 음식
점으로 이용하고 있는 바, 제거된 벽체와 표지 등의 원상회복 및 건축물현황도에 따른
호수의 재배치 등은 당해 임차인과 협의가 필요할 것으로 판단되는 바 추후 업무에 참
고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본 건은 공부상 304호와 305호로 구분되어 있으나 현황상 벽체와 경계및 호수 구분없이 음식점으로 이용 중임.
3. 2026. 6. 8.자로 반상회푸드 주식회사 명의로 유치권신고 및 유익비상환청구서(신고금액 489,200,000원)가 제출되어 2026. 6. 10.자로 반상회푸드 주식회사에 소명자료(공사관련 세무서 발행 매출세액 신고서 등) 제출을 명하였으나 제출하지 않았으며, 경매신청채권자가 2026. 6. 24.자로 임대차계약서 미제출 및 임차인의 원상회복을 근거로 유치권 배제신청서를 제출함.
4. 2024. 11. 19.자 현황조사서 및 2026. 6. 16.자 재현황조사서에 의하면 유치권 행사 중임을 알 수 있는 현수막 등은 없었음.
5. 2026. 7. 6.자로 반상회푸드 주식회사에서 유치권 및 유익비상환청구권 철회서를 제출하였으며 유치권성립여부 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경14765 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1876-13 스카이에비뉴 3층 304호, 305호 (현황상 구분 없음)

용도: 근린상가

감정가: 565,000,000원

토지 면적: 24.79㎡ (약 7.5평)

건물 면적: 95.04㎡ (약 28.7평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2022년 2월 23일

1.2. 입지조건

주위 환경: 인천광역시 중구 중산동 소재 "영종1동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본 건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m), 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

인수되는 권리: 없음. 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권은 해당 사항이 없습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

등기부 현황:

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (전북은행, 433,550,000원, 2022.04.05 접수)

* 본 건 경매개시결정 등기: 갑6 임의경매 (전북은행, 378,149,492원, 2024.11.04 접수)

* 기타 권리: 갑2 소유권이전1번신탁등기말소, 갑5 압류(국민건강보험공단), 갑9 압류(인천세무서장) 등은 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 433,550,000원

임차인 현황:

* 임차인: 반상회푸드 주식회사, 이

* 보증금: 304호 12,000,000원, 305호 15,000,000원 (총 27,000,000원). 단, 보증금 중간정산 내역은 확인이 필요합니다.

* 차임: 304호 990,000원, 305호 1,260,000원 (총 2,250,000원)

* 대항력: 없음

* 특이사항: 과거 유치권 신고(489,200,000원)가 있었으나, 이후 철회되어 성립 여부 불분명합니다. 경매 신청 채권자의 유치권 배제 신청이 있었으며, 철회로 인해 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

지역 특성: 본 건은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설이 밀집된 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부한 편입니다. "영종1동행정복지센터" 인근으로 공공기관 접근성 또한 우수합니다.

상가 현황: 현재 3층 전체가 "근린생활시설(음식점:반상회)"으로 이용 중이며, 건물 내 상가 및 주거 혼합 가능성이 있습니다.

잠재력: 영종도 지역 개발 계획에 따른 장기적인 상권 성장 가능성을 보유하고 있습니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 인근에 행정복지센터, 각종 상업시설, 병원 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 버스정류장이 도보 이용 가능한 거리에 있으며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성 또한 양호합니다.

주변 환경:

* 주변 아파트 단지로 인해 주거 환경과 연계된 상권 형성이 유리합니다.

* 혐오시설 검색 결과: 본 건 주변 지역에서 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

유치권 분쟁 관련: 과거 유치권 신고가 있었으나 철회되었으므로 법적 문제는 해소된 것으로 보이나, 임의경매 신청 채권자의 유치권 배제 신청이 있었으므로 최종 확인이 필요합니다.

현황과 공부상 차이: 공부상 304호, 305호로 구분된 두 개 호수가 현황상 벽체 없이 하나의 공간으로 이용 중입니다. 향후 원상복구 또는 내부 구조 변경 시 추가 공사 비용 및 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

임대차 보증금: 임차인의 대항력은 없으나, 보증금 중간정산 내역 미확인으로 인한 잠재적 보증금 인수 리스크는 낮으나 확인이 필요합니다. (총 보증금 27,000,000원)

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물 내 근린상가로, 감정가는 5억 6,500만원입니다. 현재 3층 전체가 하나의 음식점으로 이용 중이며, 공부상 두 개 호수(304, 305호)와 현황상 차이가 있습니다. 과거 유치권 신고가 있었으나 철회되어 법적 리스크는 해소되었으나, 현황과 공부상 차이로 인한 원상복구 등 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 권리 또한 없는 것으로 파악됩니다. 입지 조건 및 지역 상권의 잠재력은 양호한 편이며, 임차인과의 원활한 협의 및 현장 조사가 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용승인된 깨끗한 건물 상태를 보유하고 있습니다.

유치권 리스크 해소: 철회된 유치권으로 인한 법적 부담이 감소하였습니다.

지역 개발 잠재력: 영종도 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

일괄 매각: 두 개 호수를 하나의 상가로 효율적으로 활용할 수 있습니다.

합리적 가격: 향후 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 경우 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 565,000,000원

인수 보증금: 0원

산정 고려사항:

* 현황상 두 개 호수가 통합되어 있어 원상복구 또는 내부 구조 변경 시 공사 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인과의 보증금 정산 내역 확인 및 향후 협의가 필요합니다.

* 낙찰 후 정상적인 임대 수익률 분석 및 공실 리스크를 고려해야 합니다.

* 영종도 지역 상권 활성화 추이 및 유사 물건 시세 조사가 필요합니다.

결론:

본 물건의 가치는 감정가 565,000,000원을 기준으로 하되, 상기 고려사항으로 인한 잠재적 비용(원상복구, 임차인 협의 등)을 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 분석 및 최근 시장 거래 사례 비교를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.