나이스옥션 법원경매 인천 2024타경550278 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1464-23 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영감정 · 평가일 2024.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부종합시장" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 중·소규모 근린생활시설 및 대단지 아파트 등이 소재하는 성숙된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정
은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 6필지 일단지로 대체로 사다리형 평지의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 25M, 북측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2 - 7 공히
제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에
관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법> .

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 건물은 철근콘크리트구조 및 철골조 스라브 및 샌드위치 판넬지붕 3층 건물로서
(사용승인일자:1994.10.15),
외 벽: 몰탈위 페인트마감 등,
내 벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호: 샷시창호임

이용상태

기호 (1) 건물은 운동시설 및 근린생활시설 건물로서
1층 : 근린생활시설("농협", 미용실, 안경원, 음식점)
2층 : 근린생활시설 ("PC 방)
3층 : 운동시설(헬스장)
지하 1층 : 근린생활시설("노래방") 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 배수설비, 가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ- 7 참조

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 건물 1-1 ~ 1-5 매각에 포함
3. 제시외 목록 1-6 은 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경550278 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1464-23

용도: 근린시설

감정가: 11,655,082,650원

토지면적: 1742.70㎡ (약 5,761.0평)

건물면적: 2357.55㎡ (약 7,793.5평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 1. 일괄매각, 2. 제시외 건물 1-1 ~ 1-5 매각 포함, 3. 제시외 목록 1-6 제외

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부종합시장" 북동측 인근에 위치하며, 중·소규모 근린생활시설 및 대단지 아파트 등이 소재하는 성숙된 상업지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진·출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 25M, 북측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 확인한 결과, 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 자료상 확인되는 바 없음 (단, 물건명세서상 지상권개요는 존재하나 명시된 내용은 없습니다).

* 임차인 현황:

* * 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-21, 대항력 없음.

* * 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 2,146,000원, 전입 2024-01-02, 대항력 없음.

* * 남동농업협동조합: 보증금 800,000,000원, 차임 0원, 전입 2001-09-19, 대항력 있음. 배당신고 2024-10-08.

* * 남동농협신기지점, 김 : 보증금 800,000,000원, 차임 0원, 전입 2001-09-19, 대항력 있음.

* * 유 : 보증금 40,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2010-02-24, 확정 2010-02-24, 대항력 있음.

* * 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 910,000원, 전입 2019-03-06, 대항력 없음.

* * 전 : 보증금 40,000,000원, 차임 1,950,000원, 전입 2021-10-19, 대항력 없음.

* * 주식회사반휘트니스, 최 : 보증금 30,000,000원, 차임 3,961,000원, 전입 2024-10-15, 확정 2024-10-15, 대항력 없음.

* * 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-11-23, 대항력 없음.

* * 주식회사비움아이웨어, 유 : 보증금 5,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2021-05-28, 대항력 없음.

* * 주식회사진흥지앤씨, 신 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-03-03, 대항력 없음.

* * 최 : 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2019-04-29, 대항력 없음.

* 등기부 현황:

* 토지 등기부채권 총액: 6,600,000,000원 (을22 근저당권 47.5억, 을23 근저당권 6.5억, 을24 근저당권 6억, 을26 근저당권 6억 등). 말소기준권리: 을22 (2011-03-17, 남동농업협동조합, 47.5억).

* 건물 등기부채권 총액: 7,400,000,000원 (을24 근저당권 47.5억, 을25 근저당권 6.5억, 을26 근저당권 6억, 을27 전세권 8억, 을29 근저당권 6억 등). 말소기준권리: 을24 (2011-03-17, 남동농업협동조합, 47.5억).

* 채권자(임의경매 신청): 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (445,506,658원).

1.3. 상권분석

* 주변 상권 특성: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동, "인천남부종합시장" 북동측 인근에 위치하여 중·소규모 근린생활시설 및 대단지 아파트와 함께 형성된 성숙된 상업지대입니다.

* 건물 이용 상태:

* 1층: 근린생활시설 ("농협", 미용실, 안경원, 음식점)

* 2층: 근린생활시설 ("PC방)

* 3층: 운동시설 (헬스장)

* 지하 1층: 근린생활시설 ("노래방")

* 건축물 용도는 운동시설 및 근린생활시설로 복합 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성: 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 편의시설: 건물 내외에 다양한 근린생활시설(농협, 미용실, 음식점, PC방, 헬스장, 노래방 등)이 입점해 있으며, "인천남부종합시장"이 인접하여 생활 편의성이 높습니다. 또한, 대단지 아파트 단지가 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 남동농업협동조합, 남동농협신기지점, 김 , 유 (비움안경원)은 대항력이 있어, 낙찰 후 인수 여부 또는 배당을 통한 변제 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 물건 특성: 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 구조 및 담보 설정이 복잡할 수 있어 추가적인 법률 및 금융 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 근린시설 및 운동시설 복합 건물로, 역세권은 아니지만 지역 내 상업지대에 자리하고 있으며 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다. 건물은 다양한 용도로 활용되고 있으며, 인근 시장 및 아파트 단지와의 연계성이 있습니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 높고, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 물건의 유동화 및 공동담보 특성상 복잡한 권리 관계를 수반할 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 다양한 용도로 활용 가능한 복합 건물: 근린생활시설과 운동시설로 구성되어 있어 다양한 업종의 임차인 확보가 가능합니다.

* 성숙된 상업지대의 입지: "인천남부종합시장" 및 대단지 아파트 단지 인근에 위치하여 안정적인 수요 확보가 예상됩니다.

* 향후 개발 가능성: 주안동 지역의 도시 개발 계획이나 재개발 사업 등과 연계될 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 인수 보증금 합계는 0원으로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 금액은 고려하지 않습니다. 감정가 11,655,082,650원을 기준으로 주변 시세, 임대 현황, 물건의 장단점 및 법률적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가의 적정성을 판단해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가는 별도 컨설팅을 통해 산정하는 것이 권장됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.