나이스옥션 법원경매 인천 2025타경502795 [1] 인천광역시 계양구 임학동 3-3 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원감정 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 임학동 소재 "임학공원" 남측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 단독주택, 공원 및 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등
대중교통사정은 보통 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층중 3층 302호로서
외벽 : 타일 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샤시 유리창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 다세대주택건물부지로 인접도로와 등고함.

인접 도로상태등

남측으로 포장도로에 접하여, 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관환
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

통칭 '코원빌라트' 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지

인천광역시 계양구 임학동 3-3, 101동 3층302호

2.2. 건물 정보

건물명: 코원빌라트

건축년도: 1995년 06월 12일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층

외벽: 타일 마감 등

내벽: 벽지 및 타일 마감 등

창호: 샤시 유리창호 등

용도: 다세대주택

면적:

토지 면적: 30.88㎡ (약 9.34평)

건물 면적: 52.49㎡ (약 15.88평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2.3. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경502795 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

감정가: 146,000,000원

채권자: 서

2.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: SGI 인수조건 변경

주의사항: 통칭 '코원빌라트'로 불림.

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 임학동 소재 "임학공원" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리: 포천세무서장의 압류 (2022년 01월 25일)

본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사 (승계인: 서울보증보험주식회사)

보증금: 116,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 05월 29일

확정일자: 2020년 05월 06일

배당신고일자: 2022년 06월 30일

대항력: 없음

4.3. 권리분석 요약

등기부등본 상 주택임차권(을7)이 있으나, 전입일자(2020.05.29)가 말소기준권리(2022.01.25)보다 선순위이나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자는 임차인과 관련된 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 등기부 및 물건명세서에 기재되어 있으므로, 해당 조건의 정확한 내용을 잔금 납부 전 반드시 확인하시기 바랍니다.

4.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액: 1,111,000,000원

5. 상권분석

5.1. 건물 정보

본건은 '코원빌라트'라는 명칭으로 불리는 다세대주택 건물로, 1995년에 준공되어 약 31년이 경과한 건물입니다. 총 4층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

5.2. 주변 매매/임대 동향 (제공된 JSON 정보 분석)

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

- 2025년 12월 거래: 56.64㎡ (약 17.1평) 기준 110,000,000원 (약 194만원/㎡)

- 2025년 12월 거래: 52.99㎡ (약 16.0평) 기준 140,000,000원 (약 264만원/㎡)

- 2026년 01월 거래: 77.67㎡ (약 23.5평) 기준 220,000,000원 (약 283만원/㎡)

5.3. 시세 분석

본건의 전용면적은 52.49㎡ (약 15.88평)으로, 최근 거래 사례 중 52.99㎡ 물건(140,000,000원)과 면적이 유사합니다. 이를 바탕으로 볼 때, 본건의 시세는 약 1억 4천만원 내외로 추정됩니다. 감정가 146,000,000원은 이러한 시세 범위와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

본건 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 주거 환경

임학공원이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 주변에 공동주택 및 단독주택 단지가 형성되어 있어 주거 밀집 지역의 특징을 보입니다.

6.3. 교육 환경

토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있는 점을 고려할 때, 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 소재할 것으로 예상됩니다. (예: 임학초등학교, 임학중학교, 경인여자고등학교 등)

6.4. 주변 시설

인천 계양구청 및 계양경찰서 등 공공기관이 상대적으로 가까운 거리에 위치합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. SGI 인수조건 변경

'SGI 인수조건 변경'이라는 문구는 명확한 정보 부족으로 인해 잔금 납부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 가능성이 있습니다. 반드시 해당 조건의 정확한 내용을 사전에 확인해야 합니다.

7.2. 높은 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액이 1,111,000,000원으로 매우 높아, 채무 불이행으로 인한 경매임을 재확인할 수 있습니다. 이는 낙찰가의 기준이 되지만, 낙찰 후 채권자와의 추가적인 법적 문제 발생 가능성은 낮습니다.

7.3. 건축 연식

1995년 준공으로 약 31년의 건축 연식을 가지고 있어, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7.4. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 있어 향후 재건축이나 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

인천광역시 계양구 임학동에 위치한 본 다세대주택은 임학공원 인근의 양호한 주거 환경과 편리한 교통을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 인수되는 임차보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 비교적 권리 관계가 명확합니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 주변 시세와 감정가가 유사하게 형성되어 있어, 급격한 시세 차익보다는 안정적인 실거주 또는 임대 수익을 목표로 접근하는 것이 합리적입니다.

9. 투자 포인트

* 인천 계양구 내 주거 선호 지역인 임학동 위치

* 인근 임학공원으로 인한 쾌적한 주거 환경

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적음 (단, 'SGI 인수조건 변경' 확인 필수)

* 주변 근린생활시설 및 버스정류장 이용 편리

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 기대

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 146,000,000원이며, 면적은 52.49㎡입니다.

최근 유사 면적(52.99㎡)의 거래 사례가 140,000,000원에 있었음을 고려할 때, 현재 시세는 1억 4천만원 내외로 판단됩니다.

건축 연식(1995년)을 감안하면, 과도한 경쟁보다는 시세 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 중요합니다.

보수적인 관점에서 시세의 80~90% 수준을 고려했을 때,

146,000,000원 (감정가) * 0.85 = 약 124,100,000원

140,000,000원 (유사사례) * 0.90 = 약 126,000,000원

이를 종합하여, 예상 입찰가는 1억 2천 5백만원 ~ 1억 3천 5백만원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 추천합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 입찰 당일의 경쟁률, 및 본건의 특이사항(SGI 인수조건 변경)에 대한 최종 확인 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.