나이스옥션 법원경매 인천 2024타경578320 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 OOOOOO OOOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ‘지하철 수인분당선 숭의역(인하대병원)’남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "지하철 수인분당선 숭의역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제2층 제204호외 3개호로서,
(사용승인일 : 2020.4.6.)
외 벽 : 돌 붙임 및 판넬 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일반음식점으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 업무시설 및 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 광대로와 접하고, 동측, 서측, 북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 (가) - (라)는 상가 내 인접 호가 견고한 벽체 등으로 구분되지 않은 오픈상가 형태로서, 본건에 대한 위치파악은 건축물도면, 평가사례 및 탐문조사 등으로 확인하였으니 업무진행시 참고 바람.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1 ~ 4 는 호수가 구분되지 않은 오픈상가 형태임.
3. 건축물대장상 위반건축물 등재 내역 있으나 본 건과 무관함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경578320 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-12 더스테이프라임월드 2층204호

용도: 근린상가

감정가: 3,017,000,000원

토지면적: 37.14㎡ (약 11.23평)

토지지분: 37.1351㎡ (약 11.23평)

건물면적: 285.60㎡ (약 86.40평)

건물지분: 285.6㎡ (약 86.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경인서부수산업협동조합 (등기부상 채권자 확인)

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

1. 일괄매각 대상입니다.

2. 목록 1~4는 호수가 구분되지 않은 오픈상가 형태입니다.

3. 건축물대장상 위반건축물 등재 내역이 있으나 본 건과는 무관하다고 명시되어 있습니다.

1.2. 입지조건

* 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 수인분당선 숭의역(인하대병원) 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하여 있어 기본적인 주위환경은 양호합니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 수인분당선 숭의역이 소재하여 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 20층 건물 내 제2층 제204호이며, 2020년 4월 6일에 사용승인을 받은 신축 건물입니다. 외벽은 돌 붙임 및 판넬 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

* 토지 이용 현황

본건 토지는 가장형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 남측으로는 광대로, 동서북측으로는 세로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 편리합니다.

* 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 주식회사에이치앤 케이, 김

보증금: 96,000,000원

차임: 9,900,000원

전입/사업일자: 2021-03-09

대항력: 있음

* 임차인: 참숯한우돈, 하

보증금: 30,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2022-05-26

배당신고일자: 2025-02-21

대항력: 없음

* 임차인: 한우와장어주식회사, 현

보증금: 50,000,000원

차임: 4,000,000원

전입/사업일자: 2023-07-06

배당신고일자: 2025-02-21

대항력: 없음

* 임차인: 참숯한우돈, 현

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2023-07-06

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황 (말소기준권리: 2022.04.20. 옹진수산업협동조합 근저당권)

* 본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 20일 접수된 옹진수산업협동조합의 근저당권입니다.

* 이보다 선순위 권리인 소유권보존, 소유권이전, 근저당권 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 후순위 권리인 공유자전원지분전부이전, 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등도 말소 대상입니다.

* 등기부상 총 채권액 합계는 2,860,000,000원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 근린상가로서 현재 일반음식점으로 이용 중에 있습니다.

* 주변에 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 잠재적 고객층이 확보되어 있습니다.

* 숭의역 인근 상권의 중심에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 수인분당선 숭의역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 상업시설을 통한 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 의료시설: 인하대병원 인근 위치.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력있는임차인 존재: 주식회사에이치앤 케이, 김 임차인은 2021년 3월 9일부터 거주/사업 중이며 대항력이 있어, 낙찰자가 임대차 관계를 승계해야 할 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임차인의 권리관계는 면밀한 검토가 필요합니다.

* 오픈상가 형태: 목록 1~4호가 구분되지 않은 오픈상가 형태이므로, 향후 점포 구분 및 관리, 이용에 있어 소유주 간 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 건축물대장 위반건축물: 건축물대장상 위반건축물 등재 내역이 있으나, 본 건과는 무관하다는 점을 참고해야 합니다. (추후 관련 확인 필요)

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 제공되었을 경우, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 채권 회수 여부가 달라질 수 있으며, 이는 본 건의 경매 진행에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 신축 상가 건물로, 숭의역세권에 자리 잡고 있어 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 현재 일반음식점으로 성업 중인 것으로 보이며, 감정가 또한 높게 책정되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 오픈상가 형태라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 숭의역 인근으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 활발한 상권: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 현재 운영 중인 임차인: 일반음식점으로 운영 중이라는 점은 상권 활성화를 보여주는 긍정적 신호입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,017,000,000원입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰자가 부담해야 할 별도의 임차인 보증금은 없는 것으로 해석됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 오픈상가 형태 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 분석, 임차인 명도 가능성 및 소요 비용, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려한 심층 분석이 수반되어야 합니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제시보다는 감정가 및 위에서 언급된 요소들을 바탕으로 개별적인 판단을 내리시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.